De la haosul cibernetic în cadastru la ANCPI la facilități fiscale. Nu se pierde dreptul la TVA de 9% la locuințe. Noul termen

Parlamentul României a adoptat în procedură de urgență joi, în data de 30 iulie 2026, Legea nr. 450/2026, pentru modificarea și completarea Legii nr.141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare. Actul normativ a fost transmis spre promulgare la Președintele României la data de 30 iulie 2026. Noua lege introduce reglementări fiscale specifice pentru sectorul imobiliar până la 30 septembrie 2026.

Beneficiarii cotei reduse de TVA de 9% care au plătit avansuri la locuințe până în august 2025 mai au timp să finalizeze achizițiile la notar

Actul normativ stabilește condițiile stricte în care se poate beneficia de cota redusă de TVA de 9% la achiziționarea unei locuințe, atât pentru persoane fizice, cât și pentru primării. Eligibilitatea este condiționată, în primul rând, de un reper temporal ferm: cumpărătorul trebuie să fi încheiat, până la 1 august 2025, un act juridic prin care a plătit un avans pentru locuință — doar cei aflați deja în această situație pot beneficia de prelungirea termenului până la 30 septembrie 2026. Pe lângă acest criteriu, proprietatea trebuie să aibă o suprafață de cel mult 120 mp și o valoare care să nu depășească pragul de 600.000 lei.

Publicitate

Pe fondul atacului cibernetic ce a întrerupt sistemul informatic național de cadastru și carte funciară din data de 14 iulie 2026, un număr însemnat de cumpărători aflați în plin proces de achiziție a unei locuințe s-au trezit în imposibilitatea de a finaliza actele, cu doar câteva zile înainte de expirarea unui termen fiscal esențial – data de 31 iulie 2026. Acest termen a fost stabilit prin Legea nr. 141/2025 și stabilea obligația anumitor categorii de cumpărători eligibili să finalizeze actul final, contractul de vânzare-cumpărare autentic, în fața notarului, până la 31 iulie 2026.

Blocajul a apărut în condițiile în care, pentru a semna actul final la notar, este nevoie de documente și verificări din sistemul de cadastru e-Terra, administrat de ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (instituția publică din România responsabilă de gestionarea cadastrului și a cărților funciare la nivel național) – exact sistemul paralizat de atacul cibernetic. Cu ajutorul sistemului e-Terra se înregistrează proprietățile, drepturile asupra lor și orice modificări (vânzări, ipoteci, moșteniri etc.). Sistemul este utilizat de către notari, bănci, specialiști în cadastru, dezvoltatori imobiliari și cumpărători, fiind sistemul digital obligatoriu de utilizat pentru finalizarea oricărei tranzacții imobiliare în România.

Când sistemul informatic de cadastru nu a mai funcționat, începând cu data de 14 iulie 2026, tot acest lanț s-a blocat simultan, și de aici și impactul direct asupra cumpărătorilor de locuințe care aveau nevoie să semneze actele finale la notar până la 31 iulie, ca să poată beneficia de cota de TVA redusă de 9%. De aceea, prelungirea termenului, până la data de 30 septembrie 2026 ajută concret cumpărătorii prinși în acest blocaj pentru că le oferă timpul necesar să finalizeze actele de vânzare-cumpărare finale la notar, după ce sistemul informatic al ANCPI va reveni la funcționarea normală. Fără prelungire, riscul ca unii cumpărători să nu își fi finalizat tranzacțiile era ridicat.

Cine sunt cumpărătorii eligibili de locuințe cu cota de TVA redusă de 9%

Cota redusă de TVA de 9% se aplică pentru livrarea de locuințe către două categorii de cumpărători:

1. Persoane fizice, individual sau împreună cu alte persoane fizice, care:

• au încheiat, până la 1 august 2025, un act juridic (promisiune de vânzare-cumpărare) cu plata unui avans. Pentru actele încheiate în intervalul 3 iulie – 31 iulie 2025, beneficiarii trebuie să facă dovada achitării integrale a unui avans de 20% (exclusiv TVA) până la data de 31 iulie 2025;
• cumpără o singură locuință (nu au mai beneficiat de cota redusă pentru altă locuință din 1 ianuarie 2023 încoace);
• locuința are maximum 120 mp (excluzând anexele gospodărești) și valoare de maximum 600.000 lei, fără TVA - sumă care include și terenul aferent;
• livrarea are loc până cel târziu la 30 septembrie 2026. La momentul livrării (care nu poate depăși 30 septembrie 2026), locuința trebuie să fie gata pentru a fi locuită.

2. Primăriile, care achiziționează locuințe cu scopul de a le atribui, cu chirie subvenționată, familiilor aflate în situație economică dificilă.

Deci legea combină o facilitate individuală (pentru cumpărători persoane fizice, prinși deja în schema de tranziție din 2025) cu una instituțională (pentru autoritățile locale, care pot achiziționa locuințe sociale la cotă redusă, pentru a le închiria mai departe la preț subvenționat unor familii vulnerabile).

Mecanism de restituire prin ANAF, activ din 1 octombrie 2026: nimeni nu pierde definitiv facilitatea fiscală

Dacă se cumpăra o locuință (adică s-a făcut livrarea și s-a emis factura finală) după data de 1 august 2026, dar înainte ca această nouă lege să fie publicată și să intre în vigoare, cumpărătorul este obligat să plătească cota standard de TVA (21%), deoarece facilitatea prevăzută de această lege nu exista încă oficial. Legea recunoaște că acești cumpărători ar fi avut dreptul la cota de 9% dacă legea ar fi fost adoptată mai repede.

Prin urmare, le permite să ceară de la stat înapoi diferența de bani (de la cota standard la 9%). Această restituire nu se aplică oricui cumpără în acel interval, ci doar celor care aveau deja un contract de avans încheiat până la 1 august 2025. Practic, legea îi protejează pe cei care au planificat achiziția pe termen lung, respectând termenele vechi de avans. Este important că, prin prelungirea termenului, cumpărătorii nu își pierd facilitatea fiscală a cotei de TVA de 9%, dacă se calificaseră deja pentru asta – adică au plătit avansul până la 1 august 2025 și au respectat condițiile de suprafață și valoare. Legea nr. 450/2026 îi protejează de o posibilă pierdere financiară cauzată de un eveniment complet exterior lor și le aduce și o plasă de siguranță suplimentară – pentru cei care nu reușesc să finalizeze tranzacția la timp și vor semna contractul cu TVA de 21%, legea permite recuperarea diferenței față de 9% printr-o cerere la ANAF, începând cu data de 1 octombrie 2026.

Restituirea se face pentru o singură locuință achiziționată. Dacă o persoană a cumpărat mai multe în acea perioadă, banii se returnează pentru prima locuință livrată (unde faptul generator a intervenit primul). Restituirea se va face conform unei proceduri specifice, care urmează să fie aprobată prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF). Teoretic, se intenționează ca nimeni să nu piardă definitiv beneficiul fiscal doar din cauza unor blocaje administrative.

Verificare obligatorie la notari în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA

Notarii au obligația de a înscrie informațiile din actele juridice autentificate până la data de 30 septembrie 2026 inclusiv în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA. Acesta este instrumentul central de evidență și verificare utilizat pentru aplicarea cotei de 9% la cumpărarea locuințelor, fiind reglementat prin Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal. Înainte de a autentifica orice act de vânzare-cumpărare cu TVA de 9%, notarul are obligația să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA — o bază de date centralizată care arată dacă persoana a mai beneficiat deja de această cotă pentru o altă locuință, începând cu 2023.

Doar dacă verificarea confirmă că toate condițiile sunt îndeplinite, notarul poate autentifica actul la cota redusă de 9%; în caz contrar, se aplică automat cota standard.

Rolul notarului nu se oprește însă la verificare: el este obligat, în același timp, să alimenteze registrul, înscriind fiecare tranzacție chiar la momentul autentificării actului de proprietate sau al plății avansului — astfel încât baza de date rămâne mereu la zi pentru viitoarele verificări. În plus, în textul actului juridic trebuie menționat explicit că s-au respectat condițiile legale și care este cota de TVA aplicată tranzacției.

Practic, acest mecanism transformă notarii într-un filtru obligatoriu al sistemului: fără verificarea și înscrierea în registru, facilitatea fiscală nu poate fi aplicată legal — ceea ce reduce riscul de fraudă sau de folosire abuzivă, repetată, a cotei reduse de TVA.

În esență, măsura de prelungire pentru cumpărătorii de locuințe care beneficiază de cota redusă de TVA de 9% a termenului de finalizare a actelor la notar până la data de 30 septembrie 2026 sau posibilitatea recuperării ulterioare a diferenței de taxă transformă o situație de blocaj a unui soft de cadastru public, care ar fi condus la penalizarea unor oameni nevinovați, într-un termen mai flexibil, adaptat la o realitate a momentului.

Profesor universitar dr. Adela Socol – contributor Alba24