TVA de 9% la locuințe, până la 30 septembrie 2026. Cine poate beneficia, ce avans este necesar și care sunt condițiile

Persoanele care au semnat din timp acte pentru cumpărarea unei locuințe noi ar putea beneficia în continuare de TVA redus de 9%, în loc de cota standard de 21%, până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Măsura este prezentată ca o prelungire „până la 1 octombrie 2026”.

Proiectul de lege a fost adoptat de Camera Deputaților în 29 iulie 2026, for decizional. Marți, 4 august, legea a fost promulgată și va fi publicată în Monitorul Oficial.

Noua reglementare nu redeschide piața pentru orice cumpărător și orice locuință. TVA de 9% se aplică doar pentru o singură locuință, cumpărată de persoane fizice, dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții privind suprafața, valoarea, avansul, data antecontractului și istoricul cumpărătorului.

Publicitate

TVA de 9% până la 30 septembrie 2026 inclusiv

Actul normativ prevede că, în perioada cuprinsă între data intrării în vigoare a legii și 30 septembrie 2026 inclusiv, o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%.

Achiziția poate fi făcută individual sau împreună cu altă persoană fizică ori cu alte persoane fizice.

Asta înseamnă că termenul efectiv pentru autentificarea contractului și livrarea locuinței este 30 septembrie 2026 inclusiv. Formula „până la 1 octombrie” trebuie înțeleasă, în practică, drept aplicare până la finalul zilei de 30 septembrie.

Cine poate beneficia de TVA redus la locuință

Beneficiarul trebuie să fie persoană fizică.

Cota redusă de 9% nu se aplică pentru achiziții făcute de firme, PFA-uri sau alte entități juridice, ci pentru cumpărători persoane fizice, individual sau în comun cu alte persoane fizice.

De asemenea, cumpărătorul poate achiziționa o singură locuință cu această cotă redusă. Notarul trebuie să verifice în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA dacă persoana a mai cumpărat o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.

Dacă persoana figurează deja cu o astfel de achiziție, locuința nouă nu poate fi autentificată cu TVA de 9%, ci doar cu cota standard de TVA (21%).

Valoarea maximă a locuinței și a terenului

Pentru aplicarea TVA de 9%, locuința trebuie să respecte plafonul de valoare prevăzut de lege.

Valoarea locuinței, inclusiv terenul pe care este construită, nu trebuie să depășească 600.000 de lei, exclusiv TVA.

Plafonul se calculează fără TVA. Practic, dacă prețul fără TVA al locuinței și al terenului depășește 600.000 de lei, cota redusă nu se mai aplică.

La acest plafon, prețul final cu TVA de 9% ar fi 654.000 de lei. Cu TVA standard de 21%, prețul ar ajunge la 726.000 de lei. Diferența este de 72.000 de lei.

Suprafața maximă: 120 mp utili

Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați.

În această suprafață nu intră anexele gospodărești. Actul normativ adoptat face trimitere la definiția suprafeței utile din Legea locuinței nr. 114/1996 și la anexele gospodărești definite de Legea nr. 50/1991.

Prin urmare, verificarea suprafeței nu se face după suprafața construită sau după suprafața totală trecută în materialele de promovare, ci după suprafața utilă relevantă pentru aplicarea regimului fiscal.

Locuința trebuie să poată fi locuită ca atare

O altă condiție importantă este ca locuința să poată fi locuită ca atare în momentul livrării.

Legea prevede că livrarea nu poate depăși 30 septembrie 2026, potrivit textului adoptat de Parlament, iar locuința trebuie să respecte condițiile legale în vigoare la data încheierii actelor juridice prin care s-a plătit avansul.

Potrivit Codului fiscal, o locuință care poate fi locuită ca atare trebuie să îndeplinească mai multe condiții cumulative. Trebuie să existe acces liber individual la spațiul locuibil, acces la energie electrică și apă potabilă, evacuarea apelor uzate și a reziduurilor menajere, cel puțin un spațiu pentru odihnă, un spațiu pentru pregătirea hranei și un grup sanitar.

De asemenea, trebuie să existe finisaje exterioare, precum acoperiș, dacă acesta este prevăzut prin tipul construcției, geamuri și ușă de intrare. La interior sunt necesare finisaje precum pereți și podele finalizate, uși interioare, în funcție de proiect, instalații sanitare și obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar și spălător cu cuvă, cu bateriile aferente, precum și instalații electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare și prize.

Antecontractul trebuia încheiat până la 1 august 2025

Prelungirea până la 30 septembrie 2026 nu permite cumpărătorilor să semneze acum un antecontract nou pentru a intra la TVA de 9%.

Una dintre condițiile esențiale este ca persoana fizică să fi încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea locuinței.

În practică, este vorba despre antecontracte, promisiuni de vânzare-cumpărare sau alte acte juridice prin care cumpărătorul a plătit un avans pentru locuință.

Cei care nu aveau un astfel de act încheiat până la 1 august 2025 nu intră în regimul tranzitoriu al TVA de 9%.

Cât trebuie să fie avansul

Regula privind avansul depinde de data la care a fost încheiat actul juridic.

Pentru actele încheiate până la 1 august 2025 trebuie să existe plata în avans pentru achiziționarea locuinței.

Pentru actele încheiate în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025 inclusiv, legea introduce o condiție suplimentară: cumpărătorul trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA.

Acest avans trebuia achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.

Avansul de 20% se calculează la valoarea locuinței fără TVA, nu la prețul cu TVA inclus.

O singură locuință cu TVA redus

Cota redusă de TVA de 9% se aplică pentru o singură locuință.

Regula se verifică prin Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA, prevăzut de Codul fiscal.

Notarul public are obligația să consulte registrul înainte de autentificarea actului de transfer al dreptului de proprietate sau a actului privind plata în avans.

Dacă registrul arată că persoana a mai cumpărat o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, actul poate fi autentificat doar dacă livrarea se face cu TVA standard.

Ce obligații au notarii

Textul adoptat de Camera Deputaților păstrează obligațiile notarilor în procedura de aplicare a TVA reduse.

Notarii trebuie să verifice îndeplinirea condiției privind achiziția unei singure locuințe cu cotă redusă de TVA, prin consultarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.

De asemenea, notarii trebuie să completeze registrul la data autentificării actului de transfer al dreptului de proprietate pentru locuințele eligibile.

În actele juridice trebuie înscrise mențiuni privind respectarea obligațiilor legale și cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclusă în preț.

Ce se întâmplă cu cei care semnează între 1 august și intrarea în vigoare a legii

Proiectul adoptat de Parlament introduce și o procedură pentru cumpărătorii aflați într-o perioadă de tranziție.

Persoana fizică ce a cumpărat una sau mai multe locuințe cu cota standard de TVA în perioada cuprinsă între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a noii legi va putea solicita restituirea diferenței dintre TVA standard și TVA redusă de 9%, pentru o singură locuință.

Restituirea se aplică doar dacă sunt îndeplinite aceleași condiții: suprafață utilă de maximum 120 mp, valoare de cel mult 600.000 de lei fără TVA, locuință care poate fi locuită ca atare, antecontract sau act de plată în avans încheiat până la 1 august 2025 și lipsa unei alte achiziții cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.

Dacă actul juridic de plată în avans a fost încheiat în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025, cumpărătorul trebuie să dovedească și avansul de 20% din valoarea locuinței fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025.

Restituirea diferenței de TVA, după 1 octombrie

Potrivit proiectului adoptat, restituirea diferenței de TVA poate fi solicitată începând cu 1 octombrie 2026.

Procedura concretă va fi stabilită prin ordin al președintelui ANAF, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii.

Ordinul ANAF trebuie publicat în Monitorul Oficial.

Până la publicarea procedurii, cumpărătorii aflați în această situație nu au încă pașii administrativi finali pentru depunerea cererii de restituire.

Ce se întâmplă dacă au fost cumpărate mai multe locuințe

Proiectul reglementează și situația în care, în perioada cuprinsă între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a legii, o persoană a cumpărat mai multe locuințe cu TVA standard, iar acestea îndeplinesc condițiile pentru restituire.

În acest caz, diferența dintre TVA standard și TVA de 9% se restituie doar pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

Cu alte cuvinte, nu se restituie diferența de TVA pentru mai multe locuințe, chiar dacă acestea s-ar încadra ca suprafață și valoare.

Excepția pentru primării

Pe lângă achizițiile făcute de persoane fizice, textul adoptat prevede și o regulă pentru primării.

Până la data de 1 octombrie 2026 se aplică TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării, în vederea atribuirii acestora cu chirie subvenționată unor persoane sau familii care nu își permit accesul la o locuință în proprietate sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței.

Condiția este ca până la data de 1 august 2025 să fi fost încheiate acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea acestor clădiri.

Primăriile care au cumpărat cu TVA standard în perioada 1 august 2026 - intrarea în vigoare a legii vor putea solicita restituirea diferenței, potrivit aceleiași proceduri care urmează să fie stabilită de ANAF.

De ce a fost prelungit termenul

Prelungirea a fost discutată în contextul blocajului de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, după atacul cibernetic care a afectat aplicația e-Terra.

Sistemul e-Terra este esențial pentru operațiuni precum recepția cadastrală, apartamentarea, deschiderea cărților funciare și eliberarea extraselor necesare autentificării contractelor la notar.

În lipsa funcționării normale a sistemului, unele tranzacții nu au putut fi finalizate până la termenul inițial de 31 iulie 2026, deși cumpărătorii aveau antecontracte și plătiseră avansurile în condițiile cerute de lege.

Ce trebuie să verifice cumpărătorii înainte de semnare

Cumpărătorii care vor să beneficieze de TVA de 9% trebuie să verifice mai multe elemente înainte de autentificarea contractului.

• Locuința trebuie să aibă cel mult 120 mp utili și o valoare de maximum 600.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul.
• Actul juridic prin care s-a plătit avansul trebuie să fi fost încheiat până la 1 august 2025.
• Pentru actele semnate între 3 iulie și 31 iulie 2025, avansul trebuie să fie de 20% din valoarea fără TVA și să fi fost achitat integral până la 31 iulie 2025.
• Locuința trebuie să fie finalizată suficient pentru a putea fi locuită ca atare.
• Cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.
• De asemenea, este esențial ca notarul să verifice Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA și să înscrie corect cota de TVA aplicată în act.