Capcana din noul Cod al Urbanismului: Poți câștiga procesul, dar autorizația de construire poate expira între timp

Capcana din noul Cod al Urbanismului: Autorizația de construire poate expira dacă ai un proces în desfășurare și nu poți începe construcția, întrucât termenul ei de valabilitate curge. 

Noul Cod al Urbanismului promite să simplifice autorizarea construcțiilor, să reducă birocrația și să aducă mai multă predictibilitate într-un domeniu cunoscut oricum pentru procedurile sale greoaie.

Dincolo de aceste obiective, una dintre noile reguli poate produce însă un efect paradoxal: un investitor a cărui autorizație este suspendată în instanță ar putea câștiga procesul, dar să descopere că documentul a expirat cât timp justiția îi analiza legalitatea.

Problema nu ține doar de marile dezvoltări imobiliare. Ea poate afecta orice beneficiar al unei autorizații de construire, de la o persoană care își ridică o locuință până la o companie care dezvoltă un ansamblu rezidențial, o hală sau un proiect comercial.

Publicitate

Miza este simplă: cine suportă trecerea timpului atunci când titularul autorizației nu poate construi din cauza unei suspendări dispuse de instanță?

Prevederile sunt în lege

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a devenit Legea nr. 169/2026. Actul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026.

Parcursul legislativ oficial arată că legea a fost adoptată de Camera Deputaților la 29 iulie, de Senat la 30 iulie și promulgată la începutul lunii august.

Noul Cod reunește într-un singur act normativ regulile referitoare la amenajarea teritoriului, urbanism, autorizarea lucrărilor și disciplina în construcții.

Odată cu intrarea sa în vigoare au fost abrogate, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Vezi și: Construcții fără autorizație, la sat. Case sau anexe gospodărești ce pot fi ridicate doar cu o notificare la primărie

Este o schimbare majoră: două dintre legile pe care s-a sprijinit activitatea de construire în România timp de decenii au fost înlocuite de un Cod cu sute de articole și numeroase mecanisme noi.

Printre acestea se află și noul regim al valabilității autorizației de construire.

Trei ani pentru începerea lucrărilor

Potrivit articolului 309 din Cod, autorizația de construire are o valabilitate de trei ani. În această perioadă, titularul trebuie să înceapă lucrările și să îndeplinească formalitățile prevăzute de lege.

Dacă lucrările sunt începute legal, valabilitatea autorizației se extinde pe durata de execuție înscrisă în document.

La prima vedere, termenul de trei ani pare generos. În realitate, marja de siguranță poate deveni insuficientă în cazul proiectelor care sunt contestate în instanță.

Mai important, noul Cod interzice prelungirea obișnuită a termenului inițial de valabilitate, potrivit informațiilor Alba24.

Aceasta este o diferență semnificativă față de vechea Lege nr. 50/1991, sub imperiul căreia prelungirea putea fi solicitată o singură dată, pentru o perioadă de cel mult 24 de luni.

Codul actual păstrează două mecanisme mai restrânse. Valabilitatea autorizației poate fi suspendată o singură dată, pentru maximum 12 luni, în condițiile articolului 309.

Separat, durata de execuție a lucrărilor poate fi prelungită o singură dată, tot pentru cel mult 12 luni, cu plata unei taxe de 30% din taxa inițială.

Aceste mecanisme nu rezolvă însă în mod clar situația unei autorizații suspendate de instanță.

Ce înseamnă suspendarea unei autorizații în instanță

Emiterea unei autorizații de construire nu înseamnă că legalitatea ei nu mai poate fi verificată.

Autorizația poate fi contestată, de exemplu, de persoane care se consideră vătămate de proiect, de organizații care îndeplinesc condițiile legale sau de autoritățile competente.

În cadrul procesului, reclamantul poate cere suspendarea executării autorizației în temeiul Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Dacă instanța admite solicitarea, lucrările nu mai pot continua în baza actului suspendat.

Măsura are un scop legitim. Ea împiedică realizarea unei construcții care ar putea produce consecințe greu de reparat înainte ca judecătorii să stabilească dacă autorizația a fost emisă legal.

Pentru titular apare însă o problemă practică. El nu poate construi, dar termenul înscris în autorizație poate continua să curgă.

Codul prevede că, atunci când instanța suspendă autorizația în condițiile articolelor 14 sau 15 din Legea nr. 554/2004, termenele de judecată pe fond nu pot depăși 15 zile calendaristice.

Litigiile ar trebui, de asemenea, să fie soluționate de completuri specializate.

Regula poate grăbi judecarea dosarelor, dar nu înseamnă că procesul se va încheia în 15 zile.

Termenul privește intervalele procedurale stabilite de instanță, nu durata maximă a întregului litigiu.

Administrarea probelor, expertizele, amânările justificate și căile de atac pot prelungi considerabil soluționarea definitivă.

Golul dintre suspendarea judiciară și valabilitatea autorizației

Adevărata vulnerabilitate a reglementării este lipsa unei norme exprese care să spună că perioada suspendării judiciare nu intră în calculul termenului de valabilitate.

Suspendarea executării și suspendarea curgerii unui termen nu sunt, în mod necesar, același lucru.

Prima îl împiedică temporar pe beneficiar să folosească autorizația. Cea de-a doua ar presupune conservarea duratei rămase până la soluționarea litigiului.

Codul reglementează suspendarea solicitată de titular, limitată la maximum 12 luni, și suspendarea dispusă de instanță în cadrul contenciosului administrativ.

Nu stabilește însă explicit cum se corelează cele două și nici nu prevede fără echivoc că o măsură judiciară oprește automat „ceasul” autorizației.

Această omisiune poate produce interpretări diferite. Un beneficiar ar putea susține că este inechitabil să piardă din termen cât timp legea îi interzice să construiască.

O autoritate ar putea răspunde că termenul de trei ani este unul fix, iar excepțiile de la acesta trebuie să fie prevăzute expres.

Până la formarea unei practici judiciare stabile sau până la intervenția legiuitorului, nu se poate confirma că toate autorizațiile suspendate de instanță își conservă automat valabilitatea pe întreaga durată a procesului.

Cum poate expira autorizația înaintea sentinței definitive

Să luăm cazul unui proiect pentru care autorizația a fost emisă la începutul anului 2027. După un an, actul este contestat, iar instanța suspendă executarea lui.

În acel moment, beneficiarul nu mai poate începe sau continua lucrările, în funcție de situația concretă a șantierului.

Dacă litigiul și eventualele căi de atac durează doi ani, termenul de trei ani poate ajunge la final.

Beneficiarul ar putea obține o hotărâre prin care instanța confirmă legalitatea autorizației, dar victoria sa ar avea o valoare practică redusă dacă actul nu mai este utilizabil.

Suspendarea administrativă de maximum 12 luni nu oferă neapărat o soluție completă. Procesul poate dura mai mult, iar legea permite folosirea mecanismului o singură dată.

Într-un asemenea scenariu, titularul poate fi obligat să solicite o nouă autorizație. Reautorizarea nu înseamnă simpla reimprimare a documentului vechi.

Ea poate presupune reluarea procedurii, actualizarea proiectului și verificarea lui în raport cu regulile aplicabile la noua dată.

Între timp, reglementările urbanistice se pot modifica. Pot apărea alte cerințe tehnice, restricții de construire sau obligații privind protecția mediului și a patrimoniului.

Unele avize ar putea necesita actualizare, iar costurile proiectului pot crește.

În cazurile cele mai dificile, o investiție care era autorizabilă la data emiterii primului act ar putea să nu mai poată fi aprobată în aceeași formă câțiva ani mai târziu.

Capcana din noul Cod al Urbanismului: Ce probleme pot apărea

Pentru un dezvoltator imobiliar, suspendarea poate bloca finanțarea, contractele de execuție și livrarea locuințelor.

Băncile pot reevalua proiectul, constructorii pot solicita despăgubiri, iar cumpărătorii pot invoca nerespectarea termenelor contractuale.

Pentru o persoană fizică, efectele pot fi la fel de apăsătoare. Proprietarul poate plăti rate pentru teren sau pentru un credit de construire fără să poată începe lucrările.

În plus, proiectarea, avizele, studiile tehnice și taxele achitate inițial pot necesita actualizare.

Nici persoanele care contestă autorizația nu sunt avantajate de incertitudine.

Dacă legea nu stabilește exact efectele suspendării, conflictul se poate muta într-o nouă serie de procese privind expirarea autorizației, dreptul de reluare a lucrărilor și necesitatea reautorizării.

Prin urmare, problema nu ar trebui redusă la o confruntare între „dezvoltatori” și „vecini”.

Controlul judiciar al autorizațiilor este necesar, în special atunci când există suspiciuni privind încălcarea reglementărilor urbanistice, a normelor de mediu sau a regulilor de protecție a patrimoniului.

În același timp, exercitarea acestui control nu ar trebui să genereze o sancțiune indirectă pentru titularul care obține, în final, confirmarea legalității actului său.

Un Cod care promite viteză, dar lasă timpul să lucreze împotriva investitorului

Autoritățile au prezentat noul Cod ca pe un instrument de simplificare și digitalizare. Printre obiective se numără introducerea unui ghișeu unic, reducerea termenelor de avizare și accelerarea emiterii autorizațiilor.

Ministerul Dezvoltării a vorbit despre reducerea duratei procedurilor și despre integrarea reglementărilor dispersate anterior în mai multe acte normative.

Aceste avantaje pot fi însă diminuate dacă legea nu oferă o soluție predictibilă pentru proiectele ajunse în instanță.

Economisirea câtorva luni în procedura administrativă contează mai puțin atunci când un litigiu poate consuma o parte substanțială din valabilitatea actului obținut.

Stabilirea unor termene mai scurte de judecată este utilă, dar nu suficientă. Chiar și un proces tratat cu celeritate poate depăși 12 luni, mai ales dacă presupune expertize și parcurgerea căilor de atac.

Soluția: oprirea expresă a termenului pe durata suspendării

O clarificare legislativă ar putea elimina o mare parte din incertitudine. Codul ar putea prevedea că perioada în care executarea autorizației este suspendată prin hotărâre judecătorească nu se include în calculul termenului de valabilitate.

La încetarea suspendării, titularul ar trebui să beneficieze de perioada rămasă la momentul blocării actului.

O asemenea soluție nu ar împiedica atacarea autorizațiilor și nu ar reduce controlul instanțelor. Ar conserva doar situația juridică până când legalitatea actului este lămurită.

Legea ar trebui să stabilească și momentul exact de la care termenul se oprește, documentele prin care suspendarea și încetarea ei se comunică autorității emitente, precum și efectele asupra duratei de execuție.

În lipsa acestor precizări, beneficiarii trebuie să urmărească atent atât procesul, cât și calendarul autorizației.

Obținerea unei hotărâri favorabile nu garantează, prin ea însăși, că proiectul va putea fi reluat în aceleași condiții.

Noul Cod al Urbanismului urmărește să aducă ordine într-un domeniu dominat mult timp de reguli fragmentate.

În cazul autorizațiilor contestate, efectul poate fi însă opus: mai multă incertitudine și riscul ca timpul petrecut în justiție să golească de conținut o victorie obținută în instanță.