Cât ai voie să construiești pe un teren. Ministerul clarifică regulile din noul Cod al Urbanismului

Cetățenii care au un teren și vor să construiască trebuie să țină cont de regulile privind suprafața care poate fi ocupată de clădiri. Ministerul Dezvoltării a publicat clarificări importante după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului și recunoaște că una dintre prevederile care a creat confuzie a fost afectată de o eroare materială.

Noua definiție a Procentului de Ocupare a Terenului (POT), introdusă prin Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de intrarea în vigoare a noii legi.

Ministerul Dezvoltării precizează că PUG-urile și PUZ-urile existente își păstrează regulile de calcul valabile la momentul aprobării. Instituția admite totodată că actualele probleme de interpretare au apărut în urma unei „erori materiale”, aflată în procedură de rectificare.

Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a publicat primele clarificări privind aplicarea Legii nr. 169/2026, prin care a fost introdus Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC).

Publicitate

Documentul cu clarificările poate fi văzut AICI:  Clarificări Codul Urbanismului iar anexele pot fi descărcate de AICI

Noul Cod a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a înlocuit, între altele, vechile reglementări cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Una dintre problemele pentru care Ministerul a primit solicitări de clarificare privește modul de calcul al POT – Procentul de Ocupare a Terenului.

Noua definiție a POT nu se aplică PUG-urilor și PUZ-urilor aprobate înainte de 25 august

Ministerul precizează explicit că definiția POT din noul Cod nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026 și care sunt încă în vigoare.

Astfel, valoarea POT prevăzută într-un PUG, PUZ sau într-un regulament local de urbanism rămâne raportată la definiția legală și la regulile de calcul existente la momentul aprobării documentației respective.

Citește și Notificare către primărie, alternativa simplificată la autorizația de construire. Formularul ce trebuie transmis. DOCUMENT

Cu alte cuvinte, o documentație urbanistică aprobată înainte de intrarea în vigoare a CATUC nu poate fi reinterpretată automat folosind noile reguli.

Ministerul Dezvoltării: aplicarea noii definiții ar putea reduce suprafața construibilă

MDLPA explică faptul că aplicarea unei definiții ulterioare asupra unui POT deja stabilit ar putea modifica efectele reglementării urbanistice.

Potrivit Ministerului, includerea în calcul a unor categorii suplimentare de suprafețe ar putea conduce la diminuarea edificabilului, deși PUG-ul sau PUZ-ul respectiv nu a fost modificat.

Practic, aceeași valoare procentuală a POT ar căpăta un alt efect juridic decât cel avut în momentul în care documentația urbanistică a fost aprobată.

Ministerul invocă în acest context și principiul constituțional potrivit căruia legea dispune numai pentru viitor, cu excepțiile prevăzute expres de Constituție.

MDLPA recunoaște o „eroare materială”

Clarificarea conține și o precizare importantă privind modul în care a ajuns noua reglementare să genereze interpretări diferite.

Ministerul arată că intenția legiuitorului nu a fost modificarea substanțială a definiției POT, ci clarificarea categoriilor de elemente care sunt excluse din calcul.

MDLPA susține că actuala problemă de interpretare este rezultatul unei „erori materiale” apărute în procesarea unui număr foarte mare de amendamente, într-un interval scurt de timp.

Eroarea se află, potrivit Ministerului, în procedură de rectificare în baza Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă.

Cum îi afectează noile clarificări pe proprietari și dezvoltatori

Din precizările oficiale rezultă că, pentru terenurile reglementate prin documentații urbanistice aprobate anterior datei de 25 august 2026, POT-ul trebuie interpretat și calculat potrivit regulilor valabile atunci când PUG-ul, PUZ-ul sau regulamentul local a fost aprobat.

Noua definiție nu poate fi utilizată pentru a modifica retroactiv suprafața care putea fi ocupată de construcții potrivit unei documentații urbanistice aflate deja în vigoare.

Clarificarea este relevantă atât pentru proprietarii care intenționează să construiască, cât și pentru proiectanți, dezvoltatori imobiliari și administrațiile locale care emit certificate de urbanism și autorizații de construire.

Cererile depuse înainte de 25 august rămân pe legislația veche

Ministerul a clarificat și modul în care sunt tratate procedurile începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod.

Cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează în baza legislației existente la data depunerii, respectiv vechile reglementări din Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001.

Cererile depuse începând cu 25 august 2026 utilizează noile formulare aprobate după intrarea în vigoare a CATUC, chiar dacă certificatul de urbanism sau un alt act de bază fusese emis anterior.

Ministerul Dezvoltării a anunțat că documentul publicat reprezintă doar primul set de clarificări și că, pe măsură ce vor fi identificate noi probleme de aplicare, vor fi publicate alte precizări, instrucțiuni sau ghiduri.

Ce se întâmplă cu construcțiile vechi fără autorizație

O altă clarificare importantă privește clădirile construite fără autorizație sau pentru care actele de autorizare nu mai pot fi găsite.

Ministerul face o distincție importantă în funcție de vechimea construcției.

Pentru clădirile realizate înainte de 1 august 2001, fără autorizație de construire sau pentru care nu mai poate fi identificată o copie a autorizației, rămâne aplicabil mecanismul de intabulare prevăzut de Legea cadastrului nr. 7/1996.

În aceste cazuri, înscrierea în cartea funciară se poate face în baza certificatului de atestare fiscală, fără prezentarea unui certificat de atestare a edificării construcției.

Așadar, noul Cod nu obligă automat proprietarii unor construcții foarte vechi să treacă prin procedura actuală de regularizare doar pentru că nu mai există autorizația de construire.

Ce se întâmplă cu imobilele pentru care fusese deja obținut un certificat

Ministerul mai precizează că acele construcții pentru care fusese emis, înainte de intrarea în vigoare a noului Cod, un certificat de atestare a edificării potrivit vechii Legi nr. 50/1991 pot fi în continuare înscrise în cartea funciară în baza certificatului deja emis legal.

Reguli mai dure pentru construcțiile fără autorizație

Pentru solicitările noi formulate după 25 august 2026, situația este diferită. Acestea trebuie să urmeze procedura autorizației de regularizare prevăzută de noul Cod.

Procedura poate duce, în funcție de situație, fie la lucrări de modificare și conformare, fie chiar la desființarea construcțiilor ilegale. După realizarea lucrărilor necesare, procedura se poate încheia cu proces-verbal de recepție și certificat de edificare.

Ministerul subliniază că noul Cod a înăsprit exigențele și sancțiunile privind lucrările neautorizate, scopul declarat fiind descurajarea construcțiilor ilegale.

Nu orice construcție ilegală poate fi „legalizată”

Documentul explică și că, încă sub vechea legislație, simpla existență a unei construcții nu era suficientă pentru legalizare.

Era necesară o expertiză urbanistică prin care să se demonstreze că imobilul respectă reglementările privind regimul de înălțime, retragerile, alinierea, funcțiunile permise și alte condiții urbanistice.

Dacă respectivele reglementări nu sunt respectate integral, construcția trebuie adusă în conformitate cu acestea.

Sunt necesare și expertize tehnice privind, după caz, rezistența și stabilitatea clădirii, securitatea la incendiu, sănătatea, siguranța în exploatare, izolarea termică sau protecția împotriva zgomotului.

Un PUZ nu poate fi făcut doar pentru a „acoperi” ulterior o construcție ilegală care nu respectă reglementările urbanistice. Ministerul precizează că acest lucru nu era permis nici în vechiul cadru legal și nu este permis nici acum.

Ce se întâmplă cu cererile depuse înainte de 25 august

Ministerul a clarificat și procedurile aflate deja în lucru.

Cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv sunt soluționate în baza legislației în vigoare la momentul depunerii, indiferent de obiectul cererii sau de faza procedurii.

Pentru cererile depuse începând cu 25 august se folosesc noile formulare prevăzute de Cod, inclusiv atunci când certificatul de urbanism sau alte documente de bază au fost emise în baza vechii legislații.

Reguli noi și pentru împărțirea terenurilor

Codul face și o delimitare mai clară între simpla dezmembrare cadastrală și parcelarea făcută pentru construirea de locuințe.

Divizarea unui teren în două loturi este considerată dezlipire cadastrală. Împărțirea în trei sau mai multe parcele, atunci când scopul este realizarea de construcții noi, reprezintă parcelare.

Pentru parcelarea în 3 până la 12 loturi destinate locuințelor individuale este necesar PUD, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege. Pentru mai mult de 12 loturi sau pentru alte funcțiuni este necesar PUZ.

Certificat de urbanism la alipirea și dezlipirea terenurilor

Pentru alipirea imobilelor situate în intravilan este necesar, în toate cazurile, un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale.

Certificatul este necesar și pentru operațiunile de dezmembrare sau comasare, cu excepția anumitor operațiuni realizate în extravilan.

Pentru terenurile din extravilan, certificatul de urbanism nu este necesar dacă alipirea sau dezlipirea nu urmărește realizarea unor construcții. Proprietarul trebuie însă să declare pe propria răspundere că operațiunea nu este efectuată în scopul construirii.

Branșamentele la utilități, fără autorizație de construire separată

Ministerul clarifică și situația branșamentelor la apă, canalizare, gaze, energie electrică sau alte rețele.

Atunci când lucrările sunt efectuate pe domeniul public pentru racordarea la rețele existente, acestea se realizează în baza acordului sau autorizației administratorului drumului, nu în baza unei autorizații de construire distincte.

În interiorul proprietății private, branșarea la utilități se poate face, potrivit precizărilor Ministerului, fără nicio formalitate prevăzută de Cod.