Cât ai voie să construiești pe un teren. Ministerul clarifică regulile din noul Cod al Urbanismului. Eroarea din lege

Cetățenii care au un teren și vor să construiască trebuie să țină cont de regulile privind suprafața care poate fi ocupată de clădiri. Ministerul Dezvoltării a publicat clarificări importante după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului și recunoaște că una dintre prevederile care a creat confuzie a fost afectată de o eroare materială.

Noua definiție a Procentului de Ocupare a Terenului (POT), introdusă prin Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de intrarea în vigoare a noii legi.

Ministerul Dezvoltării precizează că PUG-urile și PUZ-urile existente își păstrează regulile de calcul valabile la momentul aprobării. Instituția admite totodată că actualele probleme de interpretare au apărut în urma unei „erori materiale”, aflată în procedură de rectificare.

Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a publicat primele clarificări privind aplicarea Legii nr. 169/2026, prin care a fost introdus Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC).

Publicitate

Documentul cu clarificările poate fi văzut AICI:  Clarificări Codul Urbanismului

Noul Cod a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a înlocuit, între altele, vechile reglementări cuprinse în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Una dintre problemele pentru care Ministerul a primit solicitări de clarificare privește modul de calcul al POT – Procentul de Ocupare a Terenului.

Noua definiție a POT nu se aplică PUG-urilor și PUZ-urilor aprobate înainte de 25 august

Ministerul precizează explicit că definiția POT din noul Cod nu se aplică documentațiilor de urbanism aprobate înainte de 25 august 2026 și care sunt încă în vigoare.

Astfel, valoarea POT prevăzută într-un PUG, PUZ sau într-un regulament local de urbanism rămâne raportată la definiția legală și la regulile de calcul existente la momentul aprobării documentației respective.

Citește și Notificare către primărie, alternativa simplificată la autorizația de construire. Formularul ce trebuie transmis. DOCUMENT

Cu alte cuvinte, o documentație urbanistică aprobată înainte de intrarea în vigoare a CATUC nu poate fi reinterpretată automat folosind noile reguli.

Ministerul Dezvoltării: aplicarea noii definiții ar putea reduce suprafața construibilă

MDLPA explică faptul că aplicarea unei definiții ulterioare asupra unui POT deja stabilit ar putea modifica efectele reglementării urbanistice.

Potrivit Ministerului, includerea în calcul a unor categorii suplimentare de suprafețe ar putea conduce la diminuarea edificabilului, deși PUG-ul sau PUZ-ul respectiv nu a fost modificat.

Practic, aceeași valoare procentuală a POT ar căpăta un alt efect juridic decât cel avut în momentul în care documentația urbanistică a fost aprobată.

Ministerul invocă în acest context și principiul constituțional potrivit căruia legea dispune numai pentru viitor, cu excepțiile prevăzute expres de Constituție.

MDLPA recunoaște o „eroare materială”

Clarificarea conține și o precizare importantă privind modul în care a ajuns noua reglementare să genereze interpretări diferite.

Ministerul arată că intenția legiuitorului nu a fost modificarea substanțială a definiției POT, ci clarificarea categoriilor de elemente care sunt excluse din calcul.

MDLPA susține că actuala problemă de interpretare este rezultatul unei „erori materiale” apărute în procesarea unui număr foarte mare de amendamente, într-un interval scurt de timp.

Eroarea se află, potrivit Ministerului, în procedură de rectificare în baza Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă.

Cum îi afectează noile clarificări pe proprietari și dezvoltatori

Din precizările oficiale rezultă că, pentru terenurile reglementate prin documentații urbanistice aprobate anterior datei de 25 august 2026, POT-ul trebuie interpretat și calculat potrivit regulilor valabile atunci când PUG-ul, PUZ-ul sau regulamentul local a fost aprobat.

Noua definiție nu poate fi utilizată pentru a modifica retroactiv suprafața care putea fi ocupată de construcții potrivit unei documentații urbanistice aflate deja în vigoare.

Clarificarea este relevantă atât pentru proprietarii care intenționează să construiască, cât și pentru proiectanți, dezvoltatori imobiliari și administrațiile locale care emit certificate de urbanism și autorizații de construire.

Cererile depuse înainte de 25 august rămân pe legislația veche

Ministerul a clarificat și modul în care sunt tratate procedurile începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod.

Cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează în baza legislației existente la data depunerii, respectiv vechile reglementări din Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001.

Cererile depuse începând cu 25 august 2026 utilizează noile formulare aprobate după intrarea în vigoare a CATUC, chiar dacă certificatul de urbanism sau un alt act de bază fusese emis anterior.

Ministerul Dezvoltării a anunțat că documentul publicat reprezintă doar primul set de clarificări și că, pe măsură ce vor fi identificate noi probleme de aplicare, vor fi publicate alte precizări, instrucțiuni sau ghiduri.