CCR: Demolarea construcțiilor fără autorizație este constituțională. Ce se întâmplă cu imobilele care nu pot intra în legalitate

Proprietarii construcțiilor ridicate fără autorizație pot fi obligați să le demoleze dacă nu reușesc să intre în legalitate, iar procedura prevăzută de legislația anterioară este constituțională. Curtea Constituțională a respins o excepție formulată în mai multe procese privind desființarea unor construcții neautorizate. Decizia a fost publicată marți, 27 octombrie 2026, în Monitorul Oficial.

Hotărârea este relevantă și pentru proprietarii din județul Alba care au construit fără autorizație sau au executat lucrări cu nerespectarea documentațiilor aprobate.

Citește și Reguli noi pentru construcții și urbanism. Cum vor fi obținute avizele în Alba Iulia. Două comisii înființate și taxe din 2027

Prin Decizia nr. 29, judecătorii CCR au stabilit, în unanimitate, că articolele 28 alineatul (3) și 32 alineatul (1) din Legea nr. 50/1991 sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Decizia privește însă vechea lege a construcțiilor, abrogată la 25 august 2026. În prezent, procedurile pentru construcțiile neautorizate sunt reglementate de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026.

Publicitate

Ce a decis CCR despre demolarea construcțiilor neautorizate

Curtea Constituțională a analizat prevederile care permiteau desființarea construcțiilor în situația în care proprietarul nu obținea autorizația necesară pentru intrarea în legalitate în termenul stabilit de autorități.

Potrivit vechii reglementări, dacă persoana sancționată nu respecta măsurile impuse prin procesul-verbal de contravenție, autoritatea competentă putea solicita instanței fie aducerea lucrărilor în conformitate cu autorizația, fie demolarea construcțiilor executate nelegal.

Autorii excepției au susținut că această procedură poate conduce la tratamente discriminatorii între proprietari și că instanțele nu ar avea suficiente posibilități pentru a analiza circumstanțele fiecărui caz.

CCR a respins argumentele. Judecătorii constituționali au explicat că procedura prevedea două etape distincte: constatarea și sancționarea neregulilor de către autoritățile competente, urmate, dacă era necesar, de intervenția instanței.

Curtea a considerat că normele analizate erau suficient de clare și previzibile, iar proprietarii beneficiau de garanțiile procesuale necesare pentru a-și apăra drepturile.

De ce unele construcții fără autorizație au fost demolate, iar altele au fost intabulate

Excepția de neconstituționalitate a fost formulată în mai multe dosare aflate pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca și al Tribunalului Cluj.

Potrivit susținerilor avocatului autorilor excepției, în anumite zone ale municipiului Cluj-Napoca existau numeroase construcții ridicate fără autorizație, însă sancțiunile nu fuseseră aplicate tuturor proprietarilor.

Au fost prezentate exemplele din Valea Chintăului, unde ar fi existat 50 de construcții fără autorizație, dintre care numai 15 sancționate, și Valea Fânațelor, unde, din 161 de construcții, doar pentru 35 ar fi fost aplicate dispozițiile legale.

Autorii excepției au reclamat un tratament diferențiat între proprietari aflați, în opinia lor, în situații similare.

CCR a explicat că există o distincție juridică între construcțiile pentru care răspunderea contravențională se prescrisese și cele pentru care sancționarea era încă posibilă.

Potrivit legislației anterioare, în anumite condiții, expirarea termenului de prescripție permitea înscrierea în cartea funciară a construcțiilor fără autorizație, pe baza documentațiilor și expertizelor cerute de lege.

Această diferență de tratament a fost considerată de CCR justificată prin situațiile juridice distincte.

Judecătorii au subliniat că prevederile criticate nu împiedicau instanța să analizeze probele și circumstanțele concrete ale fiecărui litigiu.

Ce reguli sunt în vigoare în 2026 pentru construcțiile fără autorizație

De la 25 august 2026, Legea nr. 50/1991 a fost înlocuită de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Noul Cod prevede posibilitatea obținerii unei autorizații de regularizare pentru anumite construcții executate fără autorizație sau cu încălcarea acesteia.

Potrivit articolului 301, regularizarea este permisă în condițiile legii, între altele, pentru:

• locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, de maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, în afara zonelor protejate prevăzute de lege;
• anumite anexe ale locuințelor, anexe gospodărești și agricole de maximum 150 mp;
• închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.

Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede o perioadă temporară în care poate fi solicitată autorizația de regularizare, respectiv până la 25 august 2027.

Regularizarea nu este automată. Clădirile trebuie să respecte reglementările urbanistice și cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.

Pentru categoriile admise prin excepția temporară, taxele de autorizare și cotele aferente controlului de stat sunt majorate de zece ori.

Când poate primăria să solicite demolarea unei construcții

Potrivit articolului 358 din noul Cod, autoritățile pot dispune oprirea lucrărilor executate nelegal și măsuri pentru aducerea acestora în conformitate cu prevederile urbanistice.

Dacă lucrările nu pot fi regularizate sau proprietarul nu respectă măsurile impuse, autoritatea competentă poate sesiza instanța pentru desființarea construcției.

Judecătorul poate dispune demolarea totală sau parțială ori alte măsuri prevăzute de lege.

În cazul în care proprietarul nu respectă hotărârea judecătorească, măsurile pot fi puse în executare prin autoritățile competente, cu recuperarea cheltuielilor de la persoanele responsabile.

Noul Cod prevede și situații în care construcțiile neautorizate aflate pe terenuri aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale pot fi desființate administrativ, fără sesizarea instanței.

Ce trebuie să știe proprietarii din Alba

Persoanele din Alba Iulia, Sebeș, Aiud, Blaj, Cugir, Câmpeni și celelalte localități ale județului care dețin construcții neautorizate trebuie să verifice dacă lucrările pot fi regularizate potrivit noului Cod.

Situația juridică depinde de data executării construcției, documentațiile existente, reglementările urbanistice aplicabile și eventualele proceduri administrative sau judiciare deja începute.

Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001 există și reguli speciale privind înscrierea în cartea funciară, în condițiile Legii cadastrului.

Decizia CCR nr. 29/2026 nu introduce o nouă obligație de demolare și nu reprezintă o declarare a constituționalității noului Cod. Ea confirmă constituționalitatea dispozițiilor contestate din vechea Lege nr. 50/1991.

În schimb, pentru procedurile actuale, proprietarii trebuie să țină cont de regulile și termenele introduse prin Legea nr. 169/2026.