Înalta Curte de Casație și Justiție (ÎCCJ) a stabilit că autorizațiile de construire pot fi emise și în baza unor documentații urbanistice revocate ulterior pentru nelegalitate. Condiția esențială este ca procedura de autorizare să fi început legal în perioada în care documentația era în vigoare. Decizia nr. 91/2026 a fost publicată marți, 3 noiembrie, în Monitorul Oficial și este obligatorie pentru instanțe.

ÎCCJ clarifică o problemă care afecta proprietarii de terenuri și dezvoltatorii imobiliari

O decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție (ÎCCJ), publicată marți, 3 noiembrie 2026, în Monitorul Oficial, clarifică o problemă importantă pentru proprietarii de terenuri și dezvoltatorii imobiliari. Procedura pentru obținerea autorizației de construire poate continua în baza documentației urbanistice existente la începutul demersurilor, chiar dacă aceasta a fost revocată ulterior de primărie pentru nelegalitate.

Publicitate

Decizia nr. 91 din 21 septembrie 2026, publicată în Monitorul Oficial din 3 noiembrie, stabilește cum trebuie interpretate prevederile Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Hotărâre obligatorie pentru instanțe

Hotărârea este obligatorie pentru instanțe, potrivit articolului 521 alineatul (3) din Codul de procedură civilă.

Ce se întâmplă dacă primăria revocă PUZ-ul înainte de emiterea autorizației

Înalta Curte a analizat situația în care o persoană începe procedura de autorizare a unei construcții în baza unui plan urbanistic zonal (PUZ) aflat în vigoare, iar ulterior autoritatea locală revocă documentația pentru că aceasta încalcă reglementările urbanistice superioare.

Publicitate
Legal for YOUth Teads 300x250

Citește și Construcțiile fără acte: cum se intabulează cele ridicate înainte de 1 august 2001 și când se aplică regularizarea

Judecătorii au stabilit că documentația urbanistică aplicabilă la începutul procedurii își poate păstra efectele pentru investiția respectivă.

Prin urmare, simplul fapt că PUZ-ul a fost revocat ulterior pentru nelegalitate nu împiedică extinderea de drept a valabilității sale pentru procedura de autorizare începută în condițiile legii.

Când se consideră începută procedura pentru autorizația de construire

Unul dintre cele mai importante aspecte clarificate de instanță privește momentul începerii procedurii. Potrivit articolului 2 alineatul (2¹) din Legea nr. 50/1991, analizat de ÎCCJ, procedura începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism.

Publicitate

Aceasta include ulterior obținerea avizelor și acordurilor necesare, elaborarea documentației tehnice, depunerea dosarului pentru autorizare și emiterea autorizației de construire.

Așadar, pentru interpretarea stabilită de ÎCCJ, este relevantă data la care solicitantul a început legal demersurile, nu doar data depunerii dosarului final pentru autorizație.

Exemplu: cum se poate aplica decizia ÎCCJ

Să presupunem că proprietarul unui teren solicită certificatul de urbanism în perioada în care un PUZ permite construirea unui imobil cu mai multe etaje.

Ulterior, înainte de emiterea autorizației, consiliul local revocă PUZ-ul, după ce constată că acesta nu respectă planul urbanistic general. În interpretarea stabilită de Înalta Curte, documentația urbanistică inițială continuă să producă efecte pentru procedura de autorizare începută legal.

Totuși, această protecție nu echivalează cu eliberarea automată a autorizației. Solicitantul trebuie să îndeplinească și celelalte condiții legale aplicabile.

De la ce litigiu a pornit decizia

Hotărârea ÎCCJ a fost pronunțată în urma unui litigiu dintre un dezvoltator imobiliar și autoritățile unul municipiu reședință de județ.

Publicitate

Dezvoltatorul solicitase autorizarea construirii unui imobil cu două niveluri subterane, parter și șase etaje, cu locuințe colective și spații comerciale.

Certificatul de urbanism fusese emis în octombrie 2020, în baza unui PUZ aprobat de Consiliul Local. Ulterior, documentația urbanistică a fost revocată, după ce s-a constatat că prevederile sale nu respectau reglementările urbanistice superioare.

Tribunalul a respins solicitarea dezvoltatorului de obligare a primarului la emiterea autorizației de construire. În etapa recursului, Curtea de Apel a cerut Înaltei Curți să clarifice dacă revocarea documentației urbanistice afectează procedurile de autorizare deja începute.

De ce a decis Înalta Curte în favoarea continuării procedurilor

În motivarea hotărârii, judecătorii explică faptul că scopul prevederilor legale este protejarea investițiilor începute și a încrederii legitime a persoanelor care au demarat procedurile administrative în baza unor documentații aflate în vigoare.

Instanța supremă arată că legea prevede extinderea valabilității documentațiilor urbanistice, fără să limiteze această protecție doar la situațiile în care documentația expiră.

Publicitate

În consecință, mecanismul poate funcționa și când documentația a fost revocată ulterior pentru nelegalitate.

Judecătorii au avut în vedere inclusiv principiul securității juridice și protecția beneficiarilor de bună-credință care s-au bazat pe prezumția de legalitate a documentelor administrative.

Ce înseamnă decizia pentru proprietarii de terenuri și pentru primării

Hotărârea poate fi importantă pentru persoanele care au început proceduri de autorizare în baza unor documentații urbanistice revocate ulterior.

În asemenea situații, autoritățile trebuie să țină cont de interpretarea dată de Înalta Curte dispozițiilor legale analizate. Decizia nu anulează revocarea PUZ-ului și nu înseamnă că documentația respectivă poate fi utilizată pentru orice proiect nou.

Efectele stabilite de ÎCCJ privesc procedurile de autorizare începute legal în perioada în care documentația urbanistică era în vigoare.