Modificări în legislaţia vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. Noi reglementări privind tranzacțiile cu terenuri

În şedinţa Guvernului de joi a fost aprobată o OUG ce modifică şi completează Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor de deţin terenuri publice.

Guvernul a modificat legislaţia vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, iar noul act normativ aduce clarificări în ce priveşte aspectele referitoare la obligaţia calculării, reţinerii, virării şi declarării impozitului de 80% instituit în cazul intenţiei de revânzare a terenurilor înaintea împlinirii termenului de 8 ani de la cumpărare.

Astfel, se completează dispoziţiile referitoare la încadrarea impozitului de 80% instituit în cazul intenţiei de revânzare a terenurilor înaintea împlinirii termenului de 8 ani de la cumpărare, ca sarcină fiscală suplimentară faţă de dispoziţiile Codului fiscal.

Totodată, se instituie modului de calcul, încasare, declarare şi virarea a impozitului menţionat anterior, inclusiv a cotelor procentuale care se fac venit la bugetul de stat şi local.

Prin modificările aduse Legii 17/2014 se corelează prevederile referitoare la categoria preemptorilor de rang I, în sensul stabilirii gradului de rudenie pentru dobândirea calităţii de preemptori şi se pun în aplicare procedurile de notificare a acestei categorii. De asemenea, se clarifică aspectele referitoare la valabilitatea si încetarea valabilităţii avizelor emise.

Actul normativ aprobat astăzi reglementează emiterea unui act de constatare a derulării procedurii pentru situaţiile în care se solicită pronunţarea unui hotărâri care ţine loc de act de vânzare şi stabileşte normele tranzitorii pentru soluţionarea procedurilor aflate în curs de derulare, cât si pentru aplicabilitatea impozitului.

Cum se pot înstrăina terenurile din extravilan

Economica.net a explicat modificările din proiectul de lege: Astfel terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării.

Diferența se determină  conform  valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

Acum, diferența se stabilește în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Ce se întâmplă dacă ternul este deținut de persoane juridice

În cazul în care terenul este deținut de persoane juridice, și se vinde pachetul de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din active, vânzătorul , fie el persoană fizică sau juridică,  are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenței pozitive dintre valoarea existentă la momentul înstrăinării pachetului de control și cea de la momentul dobândirii terenului.

Diferența se determină potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

În situația în care persoana juridică are în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan, cota de 80% se aplică asupra valorii totale calculate prin însumarea diferențelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferențele negative, diferențe determinate potrivit prezentului alineat.

Cum poate fi înstrăinat un teren înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare

Acum, în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control.

În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se aplică la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Potrivit proiectului, în situația în care persoana juridică deține în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, verificarea condiției legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor  se extinde și la perioada deținerii de către acționarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.

În cazul în care nu se respectă condițiile prezentate anterior, tranzacția este lovită de nulitate.

Cine va avea prioritate la achiziții

Potrivit proiectului de OUG,  în cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii imobilelor vecine, cu respectarea condițiilor prevăzute la alin. (2), prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:

•  proprietarul imobilului vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
  în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are
• proprietarul imobilului vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• proprietarii imobilelor vecine care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
• în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ- teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul imobilului vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.”

Modificarea se referă la faptul că  și proprietarii imobilelor vecine care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare vor avea prioritate la cumpărare. Până acum, prioritate aveau proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză.

Ce se întâmplă dacă titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

• să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
• să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
• asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Cum se vor putea vinde terenurile, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare

Conform proiectului, terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării.

Diferența se determină  conform  valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

Până acum, diferența se stabilea în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

Cum se vinde un teren deținut de persoane juridice

În cazul în care terenul este deținut de persoane juridice, și se vinde pachetul de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din active, vânzătorul , fie el persoană fizică sau juridică,  are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenței pozitive dintre valoarea existentă la momentul înstrăinării pachetului de control și cea de la momentul dobândirii terenului.

Diferența se determină potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

În situația în care persoana juridică are în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan, cota de 80% se aplică asupra valorii totale calculate prin însumarea diferențelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferențele negative, diferențe determinate potrivit prezentului alineat.

Până acum, în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control.

În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se aplică la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Potrivit proiectului, în situația în care persoana juridică deține în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, verificarea condiției legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor  se extinde și la perioada deținerii de către acționarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.

În cazul în care nu se respectă condițiile prezentate anterior, tranzacția este lovită de nulitate.

Cum plătesc impozit cei ce nu așteaptă opt ani să vândă un teren agricol în extravilan

Potrivit proiectului, impozitul stabilit în condițiile  se distribuie astfel:

• o cotă de 60% se face venit la bugetul de stat;
• o cotă de 40% se face venit la bugetul unităților administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole situate în extravilan ce au făcut obiectul înstrăinării.

Impozitul prevăzut reprezintă un impozit suplimentar față de impozitele datorate Codului fiscal, fiind un impozit instituit pentru a descuraja tranzacționarea în scop speculativ a terenurilor.

Totodată, se reglementează faptul că veniturile obținute de persoane nerezidente din tranzacțiile antemenționate nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat;

În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit, impozitul ape diferență reprezintă cheltuială nedeductibilă la determinarea rezultatului fiscal.

Procedura de calcul, încasare și plată a impozitului precum și obligațiile declarative se va aproba prin ordin comun al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale și al ministrului finanțelor, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Veniturile obținute de persoane nerezidente nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat.

Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestor investiții.

De ce s-a modificat legea

Schimbarea are loc  în condițiile în care actualul cadru normativ este neclar și a adus mari blocaje în piață.

Spre exemplu, potrivit analizei realizată de economica.net:

• nu era clar modul de calcul și modul de încasare a impozitului pentru tranzacțiile cu terenurile agricole situate în extravilan;
• apăreau blocaje în aplicarea legii în procedurile de control și verificare a finalizării etapelor procedurale și a condițiilor de a căror îndeplinire depinde eficacitatea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative;
• proprietarilor de terenuri agricole situate în extravilan le era imposibil să  exercite drepturile de dispoziție asupra bunurilor imobile deținute și încheierii contractelor de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a hotărârilor judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare.

Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți Alba24 și pe Google News