Schimbări pentru cei care cumpără apartamente în construcție. Noi reguli pentru cărțile funciare și parcări

Cumpărătorii de apartamente în construcție, dezvoltatorii imobiliari și proprietarii locurilor de parcare trebuie să țină cont de noi reguli cadastrale. Ordinul ANCPI nr. 1.323/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 623 din 29 iulie 2026, modifică procedurile de înscriere în cartea funciară pentru locuințele viitoare, parcări și proiecte imobiliare aflate în derulare.

Schimbările vin în completarea Legii nr. 207/2025, act normativ cunoscut în spațiul public drept „Legea Nordis”, care a introdus reguli mai stricte pentru vânzarea locuințelor aflate în construcție.

Noile prevederi nu schimbă doar proceduri tehnice de cadastru. Ele pot influența direct modul în care un cumpărător semnează o promisiune de vânzare, cum este identificat apartamentul promis, ce se întâmplă cu parcarea cumpărată și cum se păstrează înscrierile existente atunci când un proiect vechi este trecut în noul sistem al „bunurilor viitoare”.

Publicitate

Ce schimbă Ordinul ANCPI nr. 1.323/2026

Ordinul ANCPI nr. 1.323/2026 modifică Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Documentul stabilește, în principal, proceduri cadastrale pentru aplicarea regulilor privind construcțiile viitoare, preapartamentarea, parcările și proiectele imobiliare aflate în tranziție de la vechiul sistem la noul sistem.

Însă plafonul de 5% pentru rezervări, conturile distincte pentru avansuri și obligația preapartamentării nu sunt introduse prin acest ordin. Aceste reguli vin din Legea nr. 207/2025.

Ordinul ANCPI explică și ajustează modul în care aceste reguli se aplică în cadastru și carte funciară.

Ce înseamnă „bun viitor” pentru un apartament în construcție

Un apartament aflat într-un bloc care nu este încă finalizat poate fi tratat, în anumite condiții, ca bun viitor.

Asta înseamnă că unitatea nu există încă fizic în forma finală, dar poate fi identificată cadastral în baza autorizației de construire și a documentației tehnice.

Pentru cumpărător, această procedură este importantă deoarece apartamentul promis nu mai rămâne doar un număr într-o broșură de prezentare sau într-un plan de vânzări al dezvoltatorului. El poate fi individualizat în cartea funciară ca unitate viitoare.

Legislația prevede că dezvoltatorul poate promite vânzarea unei unități individuale dintr-un condominiu viitor numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea preapartamentării și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare.

De ce contează preapartamentarea

Preapartamentarea este procedura prin care, înainte ca blocul să fie finalizat, sunt identificate unitățile individuale viitoare: apartamente, spații sau alte unități care urmează să existe în condominiu.

Pentru cumpărător, aceasta oferă o mai mare claritate asupra bunului promis. În loc să semneze pentru un apartament descris generic, cumpărătorul poate verifica existența unei cărți funciare pentru unitatea viitoare.

Această procedură reduce riscul suprapunerilor, al promisiunilor neclare sau al situațiilor în care mai multe persoane primesc promisiuni asupra unor spații insuficient individualizate.

Preapartamentarea nu înseamnă că apartamentul este finalizat, ci că el este identificat juridic și cadastral în proiectul autorizat.

Promisiunile de vânzare nu dispar la trecerea în noul sistem

Ordinul introduce o procedură de tranziție pentru clădirile aflate în construcție care au fost înscrise cadastral după regulile vechi, pe stadii de execuție.

În aceste cazuri, dezvoltatorul poate solicita actualizarea informațiilor tehnice, radierea vechiului identificator al construcției, recepția și înscrierea construcției ca bun viitor, apoi preapartamentarea și deschiderea cărților funciare pentru apartamentele viitoare.

Un element important pentru cumpărători este că promisiunile de vânzare și celelalte înscrieri făcute anterior nu dispar automat.

Registratorul trebuie să coreleze vechile înscrieri cu noua construcție, iar promisiunile sunt transferate în cărțile funciare ale apartamentelor viitoare rezultate din preapartamentare.

Cu alte cuvinte, cumpărătorii care au deja promisiuni notate nu ar trebui să piardă aceste înscrieri doar pentru că proiectul trece la noua procedură cadastrală.

Parcările pot fi înscrise ca unități individuale

Una dintre modificările importante privește locurile de parcare.

Potrivit noilor reguli, pot fi asimilate unităților individuale mai multe tipuri de parcări: parcările din interiorul blocurilor, parcările amenajate la nivelul solului, parcările de pe planșeele unor subsoluri și parcările amplasate pe alte construcții aflate la nivelul solului.

Condiția este ca aceste parcări să fie reprezentate în planurile vizate spre neschimbare din documentația tehnică aferentă autorizației de construire, respectiv DTAC.

Dacă parcările nu apar în aceste planuri, trebuie anexat un act emis de autoritatea locală care confirmă numărul total al unităților individuale.

Ce înseamnă pentru cumpărătorii de locuri de parcare

Pentru cumpărători, individualizarea cadastrală a parcărilor este importantă deoarece face mai clar regimul juridic al locului de parcare.

Dacă o parcare îndeplinește condițiile pentru a fi tratată ca unitate individuală, aceasta poate avea o evidență cadastrală distinctă și poate fi mai ușor de vândut, ipotecat sau transferat, împreună ori separat de apartament.

În practică, acest lucru poate reduce neclaritățile legate de parcările promise în antecontracte sau în contractele finale.

Cumpărătorul ar trebui să verifice dacă locul de parcare apare în documentația tehnică autorizată și dacă poate fi individualizat cadastral. Simpla mențiune într-o ofertă comercială sau într-o anexă informală nu este suficientă pentru a garanta un regim juridic clar.

Reguli mai clare față de forma anterioară

Noua formulare este relevantă deoarece varianta anterioară era mai restrictivă.

Aceasta recunoștea, în principal, parcările din interiorul condominiului și parcările de la sol incluse în suprafața construită a acestuia.

Prin extinderea categoriilor de parcări care pot fi asimilate unităților individuale, ordinul clarifică situații întâlnite frecvent în proiectele rezidențiale noi, unde locurile de parcare sunt amenajate în subsoluri, la sol, pe planșee sau în alte structuri ale ansamblului.

Pentru dezvoltatori, modificarea poate simplifica structurarea juridică a proiectelor. Pentru cumpărători, poate aduce mai multă siguranță asupra parcării achiziționate.

Dezvoltatorul nu poate modifica major proiectul doar prin dispoziție de șantier

Ordinul clarifică și situațiile în care, înainte de finalizare, dezvoltatorul schimbă numărul apartamentelor sau regimul de înălțime al clădirii.

În aceste cazuri, este necesară o nouă documentație cadastrală de preapartamentare, bazată pe noile acte de autorizare: autorizația de construire și documentația tehnică aferentă.

Noua regulă elimină posibilitatea ca modificări majore, precum schimbarea numărului de unități sau a regimului de înălțime, să fie operate doar în baza unor dispoziții de șantier.

Aceasta este o înăsprire importantă. Modificările esențiale ale proiectului trebuie să fie acoperite de acte administrative de autorizare, nu doar de documente interne sau tehnice ale șantierului.

Când este necesar acordul cumpărătorului

Legea nr. 207/2025 stabilește că acordul cumpărătorului care a semnat o promisiune nu este necesar pentru actualizarea generală a proiectului.

Există însă o excepție importantă: acordul devine necesar dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul apartamentului promis.

Această regulă este esențială pentru cumpărători. Dacă dezvoltatorul face modificări administrative sau tehnice care nu afectează apartamentul promis, procedura poate continua fără acord individual pentru fiecare cumpărător.

Dacă însă se schimbă apartamentul concret promis, prin suprafață sau amplasament, cumpărătorul trebuie să fie implicat.

Recompartimentările se reflectă la final

Nu toate modificările din timpul șantierului duc automat la o nouă preapartamentare.

Recompartimentările, schimbarea destinației unor spații sau alte modificări făcute în baza actelor administrative ori a dispozițiilor de șantier nu determină automat refacerea preapartamentării.

Aceste schimbări vor fi reflectate în cadastru în momentul înscrierii construcției reale, finalizate.

Ideea este ca, la final, cartea funciară definitivă să corespundă construcției efectiv executate și autorizate.

Pentru cumpărători, asta înseamnă că documentația inițială trebuie urmărită până la finalizarea proiectului, mai ales dacă apar modificări de compartimentare sau destinație.

Terenurile cu amplasament incert nu pot fi „curățate” prin alipire

Ordinul aduce clarificări și pentru terenurile cu probleme cadastrale.

Dacă se alipesc două sau mai multe terenuri, iar cel puțin unul are mențiunea că este înscris fără localizare certă, fără formă și localizare corectă sau din cauza lipsei planului parcelar, imobilul rezultat va prelua aceeași mențiune.

Această regulă împiedică eliminarea artificială a unei probleme cadastrale prin alipirea terenului incert cu un imobil corect identificat.

Pentru cumpărătorii de apartamente în ansambluri noi, situația terenului este importantă. Un teren cu localizare incertă poate complica finanțarea, autorizarea, vânzarea sau intabularea ulterioară.

De aceea, înainte de semnarea unei promisiuni, cumpărătorul ar trebui să ceară extrasul de carte funciară al terenului și să verifice dacă există mențiuni privind localizarea, planul parcelar sau alte neclarități cadastrale.

Procedură mai simplă pentru unele terenuri din fondul forestier

Ordinul include și prevederi privind fondul forestier.

În anumite limite prevăzute de lege, poate fi modificată suprafața unui imobil din fondul forestier înscris provizoriu, pe baza documentației cadastrale, fără declarația autentică a administratorului sau proprietarului privind acordul pentru diminuarea ori majorarea suprafeței.

Pentru înscrierea definitivă, suprafața poate fi stabilită pe baza măsurătorilor din teren și a documentației cadastrale.

Este o simplificare procedurală, dar aplicarea trebuie analizată împreună cu regulile speciale privind fondul forestier. Această parte are relevanță mai redusă pentru cumpărătorii de apartamente, dar poate conta pentru dezvoltări imobiliare sau terenuri aflate în zone cu regim special.

Servituțile aeronautice militare și petroliere vor apărea în cartea funciară

O altă modificare vizează notarea unor servituți legale.

Oficiile teritoriale vor nota din oficiu în cartea funciară faptul că un imobil este supus servituților aeronautice militare sau servituților petroliere.

Radierea se face din oficiu sau la cerere, fără tarif, dacă sunt prezentate documentele care arată că imobilul nu mai este afectat de astfel de servituți.

Aceste mențiuni sunt importante deoarece pot limita modul de utilizare a terenului, construirea, regimul de înălțime sau anumite intervenții viitoare.

Pentru cumpărători, apariția expresă a servituților în cartea funciară poate face mai vizibile riscurile sau restricțiile care afectează un teren ori un proiect imobiliar.

Ce trebuie să verifice un cumpărător înainte să semneze

Cei care cumpără apartamente în construcție ar trebui să verifice mai multe elemente înainte de plata unei rezervări sau a unui avans.

Primul document important este extrasul de carte funciară al terenului și, dacă proiectul intră sub noile reguli, extrasul aferent unității viitoare.

Cumpărătorul trebuie să verifice dacă autorizația de construire este notată în cartea funciară, dacă există preapartamentare pentru condominiul viitor și dacă apartamentul promis are carte funciară deschisă ca bun viitor.

În cazul parcărilor, trebuie verificat dacă locul apare în planurile vizate spre neschimbare din DTAC sau dacă există act al autorității locale care confirmă numărul unităților individuale.

De asemenea, promisiunea de vânzare trebuie să identifice clar apartamentul, suprafața, amplasamentul, parcarea, termenul de finalizare, condițiile de plată și consecințele întârzierilor sau modificărilor de proiect.

Ce reguli vin din Legea nr. 207/2025

Legea nr. 207/2025 a introdus mai multe reguli importante pentru cumpărătorii de locuințe viitoare.

Dezvoltatorul poate promite vânzarea unei unități dintr-un condominiu viitor numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare.

Sumele plătite ca avans în cadrul promisiunii de vânzare trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care s-a plătit avansul.

Legea stabilește și reguli privind folosirea acestor bani în funcție de stadiul construcției, inclusiv pentru structura de rezistență și instalații.

Rezervarea cumpărării este limitată. Dacă suma plătită pentru rezervare depășește 5% din preț sau dacă durata convenției depășește 60 de zile, convenția este nulă.

Modificările legislative pe scurt

Ordinul ANCPI nr. 1.323/2026 modifică procedurile cadastrale pentru apartamente în construcție, bunuri viitoare, parcări și proiecte imobiliare aflate în tranziție.

• Parcările pot fi tratate ca unități individuale dacă sunt reprezentate în planurile vizate spre neschimbare din DTAC sau dacă există un act al autorității locale care confirmă numărul unităților individuale.
• Blocurile înscrise anterior pe stadii de execuție pot fi trecute în noul sistem al bunurilor viitoare.
• Promisiunile de vânzare și înscrierile făcute anterior nu dispar, ci trebuie corelate și transferate în cărțile funciare ale unităților viitoare rezultate din preapartamentare.
• Schimbarea numărului de apartamente sau a regimului de înălțime nu mai poate fi fundamentată doar pe dispoziții de șantier, ci trebuie susținută de acte de autorizare.
• Acordul cumpărătorului este necesar dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul apartamentului promis.

Legea nr. 207/2025 rămâne actul care introduce regulile principale privind rezervările, avansurile în cont distinct și obligația preapartamentării. Ordinul ANCPI stabilește procedurile cadastrale de aplicare.