Venituri din CHIRII: Facilități fiscale în contextul pandemiei. Cum se face declararea și impozitarea în cazul reducerii chiriei

Regulile de impozitare pentru veniturile din chirii au fost modificate pentru anul 2020, în contextul pandemiei de COVID-19. Măsura a avut ca scop încercarea de a stimula proprietarii de imobile să ușureze, la rândul lor, sarcina financiară a chiriașilor.

Prin intermediul Legii 62/2020 privind aplicarea anumitor facilități de la plata chiriei pentru perioada stării de urgență, printre altele, a fost introdus un stimulent fiscal care presupune scutirea de taxe pentru veniturile din chirii, în anumite condiții.

Astfel, pentru veniturile de acest tip obținute începând din luna martie 2020, contribuabilul este scutit de impozit pe venit dacă a redus valoarea lunară a contractului de închiriere cu cel puțin 30% față de luna februarie 2020.

În acest caz, valoarea redusă a veniturilor din chirii nu se ia în calcul nici la determinarea plafonului pentru CASS.

Facilitatea este valabilă pentru perioada în care a fost redusă valoarea contractului de închiriere, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2020.

Dovada care trebuie prezentată organului fiscal este actul adițional la contractul de închiriere în care este prevăzută reducerea chiriei.

Regula se aplică și persoanelor care, în cursul anului 2019, au obținut venituri din mai mult de cinci contracte de închiriere și, începând cu 2020, califică veniturile din închiriere drept venituri din activități independente.

Prevederile din Legea adoptată de Camera Deputaților

I. Facilități acordate pentru plata chiriei

1. Amânarea plății chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

Pentru perioada cuprinsă între 16 Martie 2020 – 30 Iunie 2020  (perioada stării de urgență precum și luna următoare celei în care a încetat starea de urgență) categoriile de locatari (chiriași), precum:

•  operatorii economici, practicanți ai profesiilor liberale, entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau ale căror venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență, și
• persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență

POT AMÂNA la cerere, fără plată de dobânzi și penalități, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

2. Facilitatea acordată chiriașilor constă în faptul că plata chiriilor către proprietari (locatori) pentru categoriile menționate mai sus va fi efectuată de către organul fiscal, în contul proprietarilor (locatorilor) la cererea chiriașilor (locatarilor).

3. Cererea chiriașului (locatarului) va fi însoțită de următoarele documente:

• contractul de locațiune între locator și locatar;
• act adițional între locator și locatar la contractul de locațiune, care va conține următoarele:
  • acordul parților pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei, suma aferentă acestei perioade de amânare;
  • datele de identificare ale locatorului și locatarului;
  • datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de către organul fiscal teritorial competent;
  • data semnării și semnăturile ambelor părți;
• orice fel de act al locatarului care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.

Atenție: Pentru a beneficia de amânarea la plata chiriei, categoriile de locatari (chiriași) prevăzuți mai sus trebuie să pună la dispoziția organului fiscal teritorial orice fel de act justificativ care să ateste imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.

4. Condițiile ce trebuie îndeplinite de locator (proprietar) pentru cererile de plată 

Pot face cerere de plată către operatorul fiscal teritorial locatorii care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

• chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar este mai mică, cel mult egală cu chiria din luna februarie 2020;
• valoarea chiriei lunare din actul adițional este de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici pentru fiecare locație și maximum 2.000 RON pentru persoane fizice pentru o singură locație.

Cererea prevăzută la pct. 3 poate fi depusă și prin poștă electronică la o adresă de e-mail care va fi afișată pe pagina de internet a fiecărui organ fiscal teritorial.

5. Restituirea chiriilor către organul fiscal 

Locatarii (chiriașii) menționați la pct. 1, care beneficiază de amânarea plății chiriilor, sunt obligați să plătească chiriile lunare, a căror plată a fost amânată prin act adițional între locator și locatar, organului fiscal teritorial competent, care a plătit aceste chirii locatorului, eșalonat, în rate egale, după perioada în care plata a fost amânată, până la 31 decembrie 2020.

În cazul în care locatarii nu își îndeplinesc această obligație organul fiscal teritorial procedează la executarea silită a creanțelor nerecuperate, conform Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală.

6. Facilitățile prevăzute la pct. 1 se aplică în mod corespunzător pentru toată perioada stării de urgență, precum și pentru luna următoare celei în care a încetat starea de urgență

II. Facilități fiscale pentru veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor imobile

1. Facilități fiscale pentru persoanele fizice ce obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal
Persoanele fizice care REDUC pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puțin 30% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020, beneficiază de :

•  Scutirea de la plata impozitului pe venitul din chirii,  pentru acea perioadă din anul 2020 în care a fost redusă chiria.
• Scutirea de la plata contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS) pentru acea perioadă din anul 2020 în care a fost redusă chiria.

Important!!!! Perioada pentru care se poate beneficia de scutirea de impozit și CASS este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Practic, veniturile din chirii obținute pe perioada anului 2020 în urma reducerii contravalorii folosinței bunului imobil față de luna Februarie 2020

NU sunt considerate venituri impozabile la calculul impozitului pe venit și nu intră în baza de calcul a CASS care se compară cu plafonul de 12 salarii minime (2.230 lei *12 luni = 26.760 lei) .

Prevederile menționate mai sus sunt o derogare de la art. 84 din Codul fiscal ce reglementează stabilirea venitului net anual din cedarea folosinței bunurilor.

Atenție: de prevederile pct. 1 beneficiază și persoanele fizice care în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere și, începând cu anul 2020, au calificat aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente, în condițiile menționate mai sus.

2. Facilități fiscale pentru firmele plătitoare de impozit pe profit/impozit pe venit micro-întreprindere aferente veniturilor din cedarea folosinței bunurilor imobile

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobile obținute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporție de 80% din valoarea lor, cu condiția:

• Reducerii pe perioada anului 2020 a contravalorii folosinței bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puțin 20% față de contravaloarea folosinței bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

Veniturile pentru care se beneficiază de aceste prevederi sunt doar acele venituri rezultate din contractele pentru care contribuabilii au redus contravaloarea folosinței bunului imobil, potrivit mențiunilor de mai sus.

Important !!! Perioada pe care contribuabilii pot beneficia de aceste prevederi este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinței bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.