Şocul IRCC: Cumpărătorii de apartamente cu avansurile plătite s-au trezit că banca nu le mai dă credit. Diferențele față de ROBOR

Anul 2023 începe cu o înăsprire a condiţiilor de creditare pentru românii cu credite la bănci din cauza noilor creşteri ale dobânzilor.

Astfel, odată ce băncile îşi refac calculele pe noile valori ale dobânzilor, mai mari, încep să respingă dosarele de credite pentru că românii nu ar mai putea să plătească ratele din salarii, conform unor surse din piaţa bancară.

Creşterea dobânzilor mai rapidă faţă de creşterea mai lentă a salariilor va duce la o nouă barieră pentru cei care vor încerca să se crediteze la bănci, iar anul viitor va pune presiune şi mai mare pe veniturile românilor în ceea ce priveşte accesul la creditare.

Noul nivel al IRCC a făcut un nou salt de la 4,06%, la 5,71%, ceea ce înseamnă o creştere a ratelor creditelor ipotecare a românilor, care sunt legate de acest indice.

În ultimul an, tot mai mulţi români care aveau credite ipotecare legate de ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele luate înainte de luna mai 2019, au optat pentru o refinanţare sau trecerea la noul indice, pentru a putea face faţă plăţilor, anunţă ZF, citat de Mediafax.

În trimestrul I din 2023 indicele IRCC ce va fi folosit de bancheri la creditare urca la 5,7% de la 4,06%. Valoarea de 5.7% este calculata pe baza datelor din T3/2022.

La un nivel de 4,06% al indicelui IRCC în trimestrul doi al anului 2022, ratele creditelor ipotecare pentru românii cu credite legate de IRCC au crescut cu 40%.

În ceea ce priveşte indicele ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei luate înainte de luna mai 2019, noul nivel înseamnă o scădere cu circa 3% a ratelor creditelor ipotecare faţă de media lunii noiembrie, dar comparativ cu luna decembrie a anului trecut, creşterea este de 58%.

În timp ce IRCC-ul a fost văzut ca o plasă de siguranţă, acesta fiind în urmă cu circa 6 luni faţă de nivelul ROBOR, acum începe să se vadă o creştere mai mare la acest indice.

Mulți au trecut de la ROBOR la IRCC

În momentul în care şocul creşterii ROBOR era la un nivel înalt, panica a dus la o trecere în masă către indicele IRCC, dar mediul financiar susţinea încă de atunci ca nivelul IRCC, cel mai probabil, va ajunge în cele din urmă nivelul ROBOR, iar piaţa va ajunge în situaţia în care ROBOR va fi mai mic după ce se va stabiliza, în timp ce IRCC va fi la cel mai înalt nivel.

La un nivel de 5,71% al IRCC, pentru un credit ipotecare de 200.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, cu o marjă a băncii de 2,5%, rata va ajunge la aproape 1.500 lei, însemnând un plus de aproximativ 300 lei faţă de rata calculată la nivelul de 4,06%, conform unei simulări pe platforma Conso.

În acelaşi timp, pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, cu aceeaşi marjă a băncii, rata va fi 1.869 lei, iar pentru un credit ipotecar de 300.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, cu aceeaşi marjă a băncii, rata va fi de 2.243 lei, diferenţa rămânând aceeaşi

Analizând evoluţia IRCC din 2020 până în prezent, cel mai mic nivel a fost atins în trimestrul doi al anului 2021, respectiv 1,08%, atunci rata fiind sub 1.000 lei pentru un credit de 200.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, în timp ce la un credit de 300.000 lei, pe 30 de ani, rata era puţin peste 1.300 lei.

Faţă de acea perioadă, creşterea este de aproape 600 lei, adică un ritm de creştere de 65%.

Din perspectiva indicelui ROBOR la 3 luni, nivelul a rămas constant în ultima perioadă la un nivel de 7,63%, ba chiar a consemnat două scăderi în ultimele două zile, până la 7,60%.

Pe de altă parte, în ultimul an, indicele ROBOR la 3 luni a fost primul care a explodat, ducând în acelaşi timp ratele creditelor ipotecare pentru românii care încă mai aveau creditele legate de ROBOR la aproape o dublare a ratelor.

Creștere enormă a ratelor după majorarea IRCC

Conform simulărilor pe platforma Conso, pentru un credit ipotecar de 200.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, cu o marjă a băncii de 3%, rata a ajuns pe 22 decembrie 2022 la 1.849 lei, cu 675 lei mai mult faţă de decembrie 2021 şi cu peste 800 lei mai mult faţă de nivelul ROBOR din luna iulie 2021, de 1,5%.

Pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, cu aceeaşi marjă a băncii de 3%, rata creditului ipotecare a ajuns la 2.311 lei, de la 1.467 lei în decembrie 2021, iar pentru un credit ipotecar de 300.000 lei, pe o perioada de 30 de ani, cu 3% marja băncii, nivelul ratei a ajuns la 2.773 lei, faţă de 1.760 lei în decembrie 2021.

Dacă luăm în considerer cel mai mic nivel al ROBOR, de 1,5% în iulie 2021 şi cel mai mare nivel atins în august 2022, de 8,14%, diferenţa la ratele creditelor ipotecare este de peste 900 lei, însemnând aproape o dublare a ratelor românilor care aveau creditele ipotecare legate de ROBOR.

Băncile nu au răspuns la solicitarea ZF până la publicarea articolului, referitoare la numărul de dosare care nu se mai califică pentru creditare sau care au fost respinse şi ce s-a întâmplat în cazul în care clienţii au dat avansul, în cazul unui credit ipotecare, şi nu se mai califică pentru creditare.

Ce sunt ROBOR și IRCC

ROBOR (Romanian Interbank Offer Rate) este rata medie a dobânzii cotate în tranzacțiile dintre instituțiile bancare din România, în lei, iar evoluția sa este legată, în principal, de nivelul de lichiditate existent în piață.

IRCC este o rată medie a dobânzilor practicate între bănci și reflectă nivelul dobânzilor valabile cu două trimestre în urmă.

O altă diferență este faptul că IRCC ia în calcul dobânzile pentru tranzacțiile efective, în timp ce ROBOR se raportează la dobânzile cotate.

IRCC vs ROBOR: Care indice e mai bun?

În teorie, răspunsul poate părea simplu: indicele care conduce la o rată mai mică. În realitate, situația este mai complicată, potrivit reprezentanților CEC.

Istoric, evoluția celor doi indici IRCC și ROBOR a fost corelată, doar că în cazul IRCC apare o întârziere de până la 6 luni.

Așa se face că, în iulie 2022, ROBOR este la un nivel zilnic de peste 6%, iar referința IRCC – la doar 2,65%.

Dacă utilizarea indicelui IRCC a devenit obligatorie în cazul creditelor pentru consumatori contractate după luna mai 2019, în actualul context, mulți clienți, cu credite contractate înainte de acest moment se întreabă dacă n-ar trebui să treacă de la ROBOR la IRCC.

Avantaje și dezavantaje

Pe termen scurt, cât timp dobânzile sunt în creștere, datorită modului de calcul pe baza datelor din urmă cu două trimestre, IRCC va fi în urma ROBOR și deci ratele vor fi mai mici.

Însă și dacă dobânzile vor reveni pe un trend descrescător, reducerea acestora se va reflecta cu întârziere în IRCC (până la 6 luni) și ratele vor scădea mai greu. S-a întâmplat deja anul trecut.

Cum treci de la ROBOR la IRCC

Pentru a trece de la ROBOR la IRCC pentru creditul tău, e nevoie să depui o cerere la banca la care ai creditul, potrivit indicațiilor celor de la CEC.

Pe baza cererii, se va încheia un act adițional la contractul de credi, iar marja va rămâne neschimbată.

Procesul este unul simplu, fără analiză suplimentară.

ATENȚIE: Schimbarea indicatorilor este ireversibilă. Cu alte cuvinte, poți trece de la ROBOR la IRCC, dar de la IRCC înapoi la ROBOR nu se mai poate.