Ai construit fără autorizație? Ce riști și cum poți intra în legalitate. Noua lege se aplică din 25 august

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicat recent în Monitorul Oficial, schimbă regulile pentru românii care au ridicat o construcție fără autorizație sau cu nerespectarea ei.

Noile reglementări oferă o șansă celor care au construit ilegal să obțină autorizația de regularizare pentru anumite categorii de construcții, în termen de un an de zile de la intrarea în vigoare a legii. 

Prețul acestei șanse este însă unul ridicat: taxe de zece ori mai mari, impozit dublu pe clădire până la rezolvarea situației și obligația de a demonstra, prin expertiză tehnică, siguranța construcției. Cine ignoră termenul riscă demolarea - administrativă sau prin hotărâre judecătorească - pe propria cheltuială.

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a fost publicată luni, 10 august 2026, în Monitorul Oficial. Noile reglementări vor intra în vigoare în 25 august 2026, respectiv după 15 zile calendaristice de la publicare.

Publicitate

Noua Lege a construcțiilor prevede condiții speciale pentru construirea de case sau anexe gospodărești în zonele rurale, doar cu o notificare la primărie. 

Explicăm, punct cu punct, ce presupune procedura de regularizare, cât costă, ce riști dacă nu o faci și care este termenul-limită.

Ce este autorizația de regularizare

Dacă o construcție a fost ridicată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea acesteia, proprietarul este obligat să solicite o autorizație de regularizare de la autoritatea publică locală competentă să emită autorizații de construire (Primărie).

Important: această procedură nu este disponibilă pentru orice tip de clădire.

Regimul general permite regularizarea doar pentru:

• locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
• clădiri care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone de protecție a monumentelor istorice ori în zone construite protejate;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot cu maximum 150 mp suprafață desfășurată;
• închiderea balcoanelor, cu condiția să nu se extindă pe domeniul public.

Condițiile pe care trebuie să le îndeplinești cumulativ

Primăria eliberează autorizația de regularizare numai dacă sunt îndeplinite, toate deodată, următoarele condiții:

• Respectarea legislației de mediu. Autoritatea de mediu verifică dacă lucrările respectă actul administrativ emis pentru protecția mediului, dacă evaluarea impactului asupra mediului a fost clasată fără ca lucrările executate să schimbe această clasare și dacă lucrările nu intră, de fapt, sub incidența legislației de mediu.
• Cerințele fundamentale de calitate în construcții - verificate prin expertize tehnice, întocmite de experți tehnici atestați, pe fiecare domeniu: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică.
• Respectarea reglementărilor urbanistice - verificată de structura de specialitate din primărie sau, dacă aceasta nu are personal calificat, de un specialist cu drept de semnătură în urbanism, angajat de solicitant.
• Cerințele speciale, acolo unde este cazul, pentru imobilele aparținând instituțiilor din sistemul de apărare, ordine publică și siguranță națională (SNAOPSN).
• Obligațiile fiscale la zi și aplicarea măsurilor contravenționale - proprietarul trebuie să fi plătit amenzile aferente faptei de a fi construit fără autorizație.

Dacă din verificarea de mediu rezultă că nu sunt îndeplinite toate condițiile, primăria trece direct la desființarea lucrărilor. Dacă există totuși soluții tehnice pentru a corecta situația, autoritatea poate cere o autorizație de construire sau desființare parțială, în locul demolării totale.

Fereastra de un an: autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte tipuri de construcții

Legea prevede o excepție temporară, valabilă doar în primul an de la intrarea în vigoare a noului Cod al construcțiilor. În această perioadă, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, nu doar pentru cele enumerate mai sus (locuințe sub 150 mp, anexe, balcoane).

Condiția este ca lucrările să se încadreze în reglementările de urbanism valabile la data cererii, să respecte cerințele fundamentale de calitate și să fie îndeplinite obligațiile fiscale și contravenționale.

Atenție însă la cost: pentru această categorie excepțională, legea impune sancțiuni financiare mult mai mari.

Cât te va costa regularizarea

Pentru construcțiile regularizate în regim de excepție (fereastra de un an), legea prevede:

• Cotele de control de stat în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor se calculează la de zece ori valoarea care ar fi fost datorată dacă lucrarea ar fi fost executată legal, de la început, pe bază de autorizație.
• Taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii este, de asemenea, de zece ori mai mare decât cea stabilită de Codul fiscal (Legea nr. 227/2015).

Pe lângă aceste costuri directe legate de regularizare, mai există un cost fiscal separat, cu caracter permanent atât timp cât situația rămâne nereglementată:

• Impozitul pe clădiri se majorează cu 100% pentru orice clădire executată fără autorizație sau cu nerespectarea ei, care nu a fost încă regularizată la data intrării în vigoare a noului Cod. Majorarea se aplică de la data la care primăria constată situația, până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea construcției.

Cu alte cuvinte: cât timp o clădire rămâne neregularizată, proprietarul plătește impozit dublu pe clădiri - pe lângă amenzile contravenționale și taxele de regularizare majorate de zece ori.

Ce se întâmplă dacă nu regularizezi construcția

După împlinirea termenului de maximum un an de la intrarea în vigoare a legii, pentru construcțiile care nu au obținut autorizația de regularizare, autoritățile locale au două variante, în funcție de situație:

• desființarea lucrărilor pe cale administrativă, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar; sau
• obligația de a cere instanței de judecată desființarea construcției.

Procedura în instanță

Dacă se ajunge la instanță, cererea de chemare în judecată este formulată de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de un an, pe baza unui proces-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate al primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcții (I.S.C.).

Instanța judecă procesul cu citarea atât a proprietarului, cât și a autorității publice locale, și poate dispune:

• desființarea totală sau parțială a construcției neautorizate; sau
• măsuri de aducere la starea anterioară.

Hotărârea judecătorească prin care se dispune desființarea este titlu executoriu și se transmite imediat organelor de executare ale primăriei, care demolează construcția pe cheltuiala proprietarului, printr-o procedură simplificată.

Amenzi uriașe, de până la 1 milion de lei

Potrivit noii legi, executarea fără autorizație de construire, de desființare, de regularizare sau de modificare ori cu nerespectarea prevederilor acestora a lucrărilor de construire, de intervenție, de amenajare sau desființare constituie contravenție.

Amenzile sunt uriașe, între 50.000 lei și 1.000.000 lei, în raport cu gravitatea faptei și cu impactul asupra vecinătăților.