Taxă nouă pentru dezvoltările imobiliare. Banii ar putea merge către infrastructura noilor cartiere

Dezvoltarea unor noi cartiere și proiecte imobiliare va putea fi legată mai direct de costurile pentru drumuri, utilități, școli, servicii publice și spații necesare comunității.

Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor – Legea nr. 169/2026 – introduce cadrul pentru o „taxă locală de echipare a teritoriului”, care va putea fi instituită de autoritățile locale în zonele în care planurile urbanistice generează o dezvoltare sau o creștere a valorii și intensității de utilizare a terenurilor.

Codul a fost publicat în Monitorul Oficial pe 10 august și intră, în cea mai mare parte, în vigoare la 25 august 2026.

Mecanismul urmărește ca infrastructura necesară noilor dezvoltări să nu mai fie finanțată exclusiv ulterior, din bugetele publice, ci o parte din costuri să poată fi suportată și de beneficiarii dezvoltării urbanistice.

Codul creează cadrul juridic pentru instituirea taxei la nivel local, iar regimul fiscal trebuie completat și prin modificarea Codului fiscal.

Publicitate

Nu este vorba despre o taxă națională cu o valoare fixă care se aplică automat tuturor dezvoltatorilor imobiliari din 25 august.

Noul Cod al Urbanismului intră în vigoare pe 25 august

Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor a devenit Legea nr. 169/2026, după ce a fost adoptat de Camera Deputaților pe 29 iulie, cu 236 de voturi pentru, patru împotrivă și 51 de abțineri, și de Senat pe 30 iulie. A fost ulterior promulgat și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026.

Legea stabilește un termen special de 15 zile de la publicare pentru intrarea în vigoare, astfel că noul Cod începe să se aplice, ca regulă generală, din 25 august 2026.

Actul normativ reunește într-un singur cadru regulile referitoare la amenajarea teritoriului, urbanism, autorizarea construcțiilor și o mare parte a normelor privind calitatea în construcții.

Publicitate

Ce este taxa locală de echipare a teritoriului

Codul prevede posibilitatea instituirii unei taxe locale de echipare a teritoriului, destinată finanțării infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane.

Conform textului legii, taxa poate fi legată de zonele reglementate prin planuri urbanistice zonale care permit, între altele, trecerea terenurilor din extravilan în intravilan pentru dezvoltări imobiliare, reconversia funcțională sau modificarea indicatorilor urbanistici stabiliți prin Planul Urbanistic General.

Taxele pot viza persoane fizice sau juridice din zona reglementată, inclusiv în funcție de beneficiul creat prin noua documentație de urbanism.

Taxă locală, nu tarif unic pentru toată țara

Codul nu stabilește un cuantum unic, în lei sau într-un procent fix, care să fie datorat de fiecare dezvoltator.

Este vorba despre o taxă locală, iar cadrul fiscal trebuie completat prin legislația fiscală și prin deciziile autorităților administrației publice locale, în condițiile prevăzute de lege.

Aceasta nu coincide ccu taxele existente pentru emiterea autorizației de construire.

Noua contribuție are o destinație distinctă: finanțarea infrastructurii publice necesare zonei care se dezvoltă.

Pentru ce vor putea fi folosiți banii

Fondurile colectate prin taxa de echipare a teritoriului trebuie să fie utilizate pentru infrastructura publică asociată dezvoltării urbane.

Încă din documentația oficială prin care Guvernul a fundamentat Codul, Ministerul Dezvoltării a arătat că mecanismul este destinat lucrărilor privind:

• infrastructura de transport (străzi);
• rețelele tehnico-edilitare (apă, canalizare);
• infrastructura educațională (școli, grădinițe);
• infrastructura socială;
• infrastructura de sănătate;
• infrastructura culturală;
• investițiile de mediu.

În forma finală a Codului, destinația taxei rămâne legată de realizarea, extinderea, modernizarea sau reabilitarea infrastructurii publice necesare dezvoltării urbane.

Practic, un cartier nou care aduce sute sau mii de locuitori poate genera nevoia de străzi suplimentare, extinderea rețelelor de apă și canalizare, unități de învățământ, transport public sau alte servicii. Taxa creează mecanismul prin care dezvoltarea privată poate contribui financiar la aceste investiții publice.

Cseke Attila: dezvoltarea imobiliară trebuie însoțită de infrastructură

Ministerul Dezvoltării a susținut încă din etapa elaborării Codului principiul potrivit căruia marile dezvoltări trebuie corelate cu infrastructura necesară.

Ministerul explica încă din 2023, la prezentarea proiectului CATUC, că unul dintre obiective este introducerea unei taxe de echipare pentru dezvoltările imobiliare importante, astfel încât să fie asigurată infrastructura necesară. Varianta inițială prezentată atunci făcea referire explicită la dezvoltări cu peste 500 de unități locative.

Textul promulgat leagă mecanismul de tipul și efectele documentațiilor urbanistice, în special ale PUZ-urilor, și de beneficiul creat în zona reglementată.

Dezvoltatorii pot contribui și prin contracte de urbanizare

Taxa nu este singurul mecanism prin care investițiile private pot participa la dezvoltarea infrastructurii.

Codul reglementează și instrumente urbanistice prin care autoritatea publică și inițiatorii unor dezvoltări pot stabili obligații privind echiparea unei zone. Încă din fundamentarea oficială a proiectului, Guvernul a prevăzut posibilitatea negocierii unor contracte de urbanizare, prin care pot fi stabilite responsabilități privind infrastructura necesară implementării unui PUZ.

Astfel de mecanisme urmăresc să stabilească de la început cine și în ce condiții realizează investițiile publice sau de interes public necesare unei dezvoltări imobiliare.

De ce a fost introdusă noua taxă

Una dintre problemele întâlnite în localitățile aflate în expansiune este apariția rapidă a cartierelor rezidențiale în zone în care infrastructura publică nu se dezvoltă în același ritm.

Locuințele pot fi construite înainte ca zona să dispună de suficiente drumuri, trotuare, școli, servicii medicale, transport public sau rețele tehnico-edilitare.

În documentele oficiale de fundamentare a CATUC, Guvernul a argumentat că taxa de echipare trebuie utilizată tocmai pentru infrastructura necesară zonei afectate de planul urbanistic zonal.

Logica mecanismului este ca o parte din creșterea valorii economice generată prin transformarea urbanistică a terenului să poată contribui la costurile pe care aceeași transformare le produce pentru comunitate.

Taxa poate afecta și proprietari care nu au inițiat PUZ-ul

Una dintre prevederile importante ale Codului este că mecanismul nu se limitează în mod necesar la persoana care a comandat sau inițiat documentația de urbanism.

Legea permite ca taxele să fie stabilite diferențiat și pentru persoanele fizice sau juridice care nu au inițiat PUZ-ul, dacă acestea beneficiază de efectele documentației urbanistice. Criteriul este beneficiul creat prin implementarea acesteia.

De exemplu, o documentație urbanistică poate transforma regimul unei zone și poate crește posibilitățile de construire pentru mai mulți proprietari, nu doar pentru inițiatorul planului.

Ce mai trebuie făcut pentru aplicarea taxei

Deși Codul intră în vigoare pe 25 august, mecanismul fiscal nu este complet prin simpla publicare a Legii nr. 169/2026.

Codul prevede integrarea taxei de echipare a teritoriului în cadrul fiscal și creează competența autorităților locale de a o institui în condițiile legii.

Așadar, dezvoltatorii nu vor primi automat, începând cu 25 august, aceeași factură suplimentară peste tot în România.

Aplicarea concretă va depinde de cadrul fiscal și de hotărârile autorităților locale, iar cuantumul poate diferi în funcție de regulile care vor fi adoptate.

Noul Cod schimbă regulile urbanismului după mai bine de trei decenii

Taxa de echipare este doar una dintre schimbările introduse de Legea nr. 169/2026.

Codul înlocuiește cadrul fragmentat construit în principal în jurul Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și al Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții, integrând într-un singur act procedurile de planificare, autorizare și o parte importantă a normelor privind construcțiile.

Pentru piața imobiliară, una dintre cele mai importante noutăți este tocmai principiul potrivit căruia o dezvoltare care generează nevoia de infrastructură publică poate fi obligată să participe și la finanțarea acesteia, în loc ca toate costurile să fie transferate ulterior către bugetul local.