Ce se întâmplă cu proprietățile fără certificat de moștenitor. Pașii legali pentru succesiune și intabulare

O casă, un apartament sau un teren poate rămâne ani întregi pe numele unei persoane decedate dacă familia nu a dezbătut succesiunea. Lipsa certificatului de moștenitor nu se rezolvă printr-o simplă cerere la primărie sau la cadastru: pentru stabilirea oficială a moștenitorilor și a cotelor care le revin trebuie parcursă, de regulă, procedura succesorală la notar sau, dacă există neînțelegeri ori alte impedimente juridice, procedura în instanță.

Certificatul de moștenitor este documentul prin care se dovedesc atât calitatea de moștenitor, cât și dreptul de proprietate al moștenitorilor acceptanți asupra bunurilor cuprinse în masa succesorală, în cotele stabilite pentru fiecare.

Ce înseamnă dacă o casă, un apartament sau un teren este încă pe numele unei persoane decedate

Potrivit Codului civil, moștenirea unei persoane se deschide în momentul decesului. Așadar, decesul este momentul juridic al deschiderii succesiunii, chiar dacă familia nu merge imediat la notar pentru obținerea certificatului de moștenitor.

Publicitate

În practică, însă, până când calitatea moștenitorilor și drepturile lor sunt stabilite printr-un act care poate fi folosit în circuitul civil, apar probleme la vânzarea, donarea, ipotecarea sau înscrierea imobilului pe numele urmașilor.

Legea cadastrului prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi înscris în cartea funciară, între altele, în baza unui certificat de moștenitor sau a unei hotărâri judecătorești definitive.

Prin urmare, dacă proprietarul înscris în acte a decedat, primul pas este clarificarea succesiunii.

Primul pas: se deschide procedura succesorală

Procedura succesorală notarială poate fi deschisă la cererea unei persoane interesate. Cererea nu trebuie formulată neapărat de toți moștenitorii împreună. Legea permite sesizarea notarului de către oricare dintre succesibili, de creditorii succesiunii sau ai succesibililor ori de o altă persoană care justifică un interes legitim.

În cerere sunt menționate, între altele:

• datele de stare civilă ale persoanei decedate;
• moștenitorii prezumtivi și domiciliile acestora;
• bunurile care au aparținut defunctului;
• valoarea acestora;
• eventualele datorii ale succesiunii.

Publicitate

Notarul verifică apoi dacă succesiunea nu a fost deja deschisă la un alt birou notarial competent.

La ce notar trebuie mers pentru succesiune

O modificare legislativă importantă, în vigoare din decembrie 2024, privește competența teritorială.

În prezent, procedura succesorală este de competența unui notar public dintr-un birou situat în circumscripția teritorială a tribunalului în care persoana decedată și-a avut ultimul domiciliu. Dacă există mai mulți notari în acea circumscripție, procedura aparține primului notar legal sesizat, după verificarea evidențelor succesorale.

Așadar, regula generală nu este alegerea notarului în funcție de localitatea în care se află terenul sau casa, ci în funcție de ultimul domiciliu al defunctului.

Pentru situațiile în care ultimul domiciliu nu este cunoscut sau se afla în afara României, legea stabilește reguli speciale, inclusiv în raport cu locul unde se află bunurile imobile din România.

Ce acte sunt necesare pentru proprietățile fără certificat de moștenitor

Documentele diferă în funcție de situația concretă, însă Uniunea Națională a Notarilor Publici din România indică, pentru procedura succesorală, în principal:

• certificatul de deces;
• actele de stare civilă ale moștenitorilor, precum certificate de naștere și, după caz, de căsătorie;
• actele de proprietate ale persoanei decedate pentru casă, apartament sau teren;
• documentele fiscale solicitate pentru bunurile succesorale;
• testamentul, dacă există;
• procura succesorală autentică, dacă un moștenitor este reprezentat;
• martori, pentru completarea probelor privind existența și calitatea moștenitorilor, atunci când sunt necesari.

Lista exactă poate varia. Pentru un teren pot exista, de exemplu, titlu de proprietate, contract de vânzare, donație, hotărâre judecătorească sau alte acte de dobândire. Pentru o construcție pot deveni relevante și documentele privind edificarea și înscrierea acesteia.

Legea notarilor prevede că bunurile care compun masa succesorală se dovedesc prin înscrisuri sau prin orice alt mijloc de probă admis de lege.

Ce verifică notarul înainte de eliberarea certificatului de moștenitor

În procedura succesorală trebuie stabilite:

• cine sunt moștenitorii;
• dacă există un testament;
• dacă persoanele chemate la moștenire au acceptat moștenirea în termenul legal;
• care sunt bunurile și datoriile succesiunii;
• ce cotă îi revine fiecărui moștenitor.

Legea nr. 36/1995 prevede expres că notarul stabilește calitatea moștenitorilor și legatarilor, întinderea drepturilor acestora și compunerea masei succesorale. Tot notarul verifică, pe baza declarațiilor și probelor administrate, dacă succesorii au acceptat moștenirea în termen.

Dacă există bunuri, moștenitorii sunt de acord și probele sunt suficiente, notarul întocmește încheierea finală și eliberează certificatul de moștenitor.

Se mai poate face succesiunea dacă au trecut mulți ani de la deces?

Trecerea mai multor ani de la deces nu trebuie confundată cu pierderea automată a posibilității de a clarifica succesiunea.

Problema esențială este acceptarea moștenirii în termenul stabilit de lege.

Pentru persoanele decedate după intrarea în vigoare a actualului Cod civil, la 1 octombrie 2011, termenul general de opțiune succesorală este de un an de la data decesului. Acceptarea poate fi expresă sau, în condițiile legii, tacită. Uniunea Națională a Notarilor Publici explică, de asemenea, că pentru decesele anterioare datei de 1 octombrie 2011 se aplică legislația succesorală în vigoare la data decesului, pentru care termenul de opțiune succesorală era, ca regulă, de șase luni.

Asta înseamnă că o persoană care merge la notar la cinci, zece sau douăzeci de ani după deces nu trebuie să presupună automat nici că „a pierdut moștenirea”, nici că este suficient să declare acum că o acceptă. Notarul trebuie să stabilească, pe baza situației concrete și a probelor, dacă moștenirea a fost acceptată în termenul legal aplicabil.

Succesiunea făcută după doi ani poate implica un impozit de 1%

Există un alt termen important, care are natură fiscală și nu trebuie confundat cu termenul de acceptare a moștenirii.

Potrivit art. 111 alin. (3) din Codul fiscal, pentru transmiterea proprietății prin moștenire nu se datorează impozitul prevăzut de această dispoziție dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de doi ani de la deces.

Dacă procedura succesorală este finalizată după expirarea celor doi ani, Codul fiscal prevede un impozit de 1%, calculat potrivit regulilor fiscale aplicabile masei succesorale imobiliare.

Separat de acest impozit pot exista onorariile notariale și costurile operațiunilor cadastrale necesare, în funcție de situația imobilului.

Ce se întâmplă dacă moștenitorii nu se înțeleg

Procedura notarială presupune că neînțelegerile esențiale dintre moștenitori pot fi soluționate.

Dacă succesibilii își contestă reciproc calitatea de moștenitor sau nu se înțeleg asupra bunurilor care intră în succesiune ori asupra întinderii drepturilor lor, notarul poate suspenda procedura și îi îndrumă să soluționeze litigiul în instanță.

Legea permite și sesizarea directă a instanței judecătorești pentru dezbaterea succesiunii de către succesibil sau de o altă persoană interesată.

Instanța devine relevantă, de exemplu, atunci când există dispute serioase privind cine moștenește, dacă un anumit imobil aparținea defunctului, întinderea cotelor ori alte drepturi care nu pot fi stabilite pe cale amiabilă la notar.

Ce se întâmplă dacă nu mai există actele de proprietate ale casei sau terenului

Dacă familia nu mai găsește contractul, titlul de proprietate sau alt document prin care defunctul a dobândit casa ori terenul, trebuie verificată mai întâi proveniența juridică a imobilului.

Pentru actele notariale pierdute pot exista posibilități de obținere a unui duplicat sau a unei copii din arhiva notarului ori, pentru acte mai vechi, din arhivele instituțiilor care le păstrează. Uniunea Națională a Notarilor Publici arată că duplicatele actelor autentice aflate în arhiva notarială pot fi solicitate, în condițiile legii, de părți, succesori sau alte persoane care justifică un drept ori un interes legitim.

Dacă dreptul de proprietate însuși este neclar sau contestat, poate deveni necesară stabilirea lui prin instanță înainte ca situația succesorală și cadastrală să poată fi definitiv clarificată.

După certificatul de moștenitor urmează intabularea

Pentru ca situația juridică din cartea funciară să fie actualizată, dreptul moștenitorilor trebuie înscris potrivit regulilor de cadastru și publicitate imobiliară.

Legea nr. 7/1996 permite înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în baza certificatului de moștenitor. Dacă pentru bunurile din masa succesorală există deja carte funciară sau documentație cadastrală, legea stabilește și obligații pentru notar în legătură cu solicitarea înscrierii.

Dacă terenul sau casa nu este deloc înscrisă în sistemul de cadastru și carte funciară, prima înregistrare se poate face în baza certificatului de moștenitor și a documentației cadastrale cerute de lege.

Prin urmare, succesiunea și cadastrul sunt legate, dar sunt operațiuni juridice distincte: certificatul stabilește drepturile succesorale, iar publicitatea imobiliară reflectă aceste drepturi în cartea funciară.

Poate fi vândută o casă moștenită dacă nu există certificat de moștenitor?

Pentru vânzarea imobilului ca proprietate a moștenitorilor trebuie mai întâi clarificat și dovedit dreptul acestora.

Uniunea Națională a Notarilor Publici indică certificatul de moștenitor printre actele necesare atunci când imobilul care urmează să fie înstrăinat a fost dobândit prin moștenire. În plus, Legea cadastrului recunoaște certificatul de moștenitor ca titlu pe baza căruia dreptul poate fi înscris în cartea funciară.

În consecință, dacă o casă sau un teren este încă trecut exclusiv pe numele persoanei decedate și succesiunea nu a fost clarificată, în mod obișnuit trebuie rezolvată mai întâi situația succesorală înainte ca moștenitorii să poată dispune de imobil ca proprietari individualizați.

Dacă există certificat de moștenitor, dar casa sau terenul a fost uitat din succesiune

Situația este diferită atunci când certificatul de moștenitor există deja, însă un teren, o casă sau un alt bun nu a fost inclus în masa succesorală.

În acest caz nu se reia neapărat întreaga succesiune de la zero.

Legea nr. 36/1995 permite notarului, cu respectarea procedurii prevăzute de lege, să reia dosarul succesoral pentru bunurile omise și să elibereze un certificat de moștenitor suplimentar.

Regulile fiscale trebuie însă verificate și în această situație, deoarece momentul la care este emis certificatul suplimentar poate avea consecințe asupra impozitului pentru imobilele adăugate ulterior.