Din 11 aprilie intră în vigoare noua Lege de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole. Cum se aplică dreptul de preempţiune

Începând cu data de 11 aprilie, oricine va putea cumpăra terenuri agricole extravilane în România, însă tranzacțiile ar putea fi anulate, dacă ofertele nu vor fi făcute în primul rând preemptorilor, se subliniază într-o lege care a fost publicată în 12 martie, în Monitorul Oficial. Președintele a semnat decretul de promulgare a legii care include regulile de achiziționare a terenului agricol extravilan pe data de 5 martie.

Dacă preemptorii nu vor dori să cumpere terenurile, vânzarea la liber se va putea face doar dacă prețurile vor fi mai mari decât cele solicitate preemptorilor, conform noului act normativ.

Oricine va putea cumpăra teren agricol în România

Conform Legii nr. 17/2014, pot cumpăra teren agricol extravilan în țara noastră:

– cetățenii români

– cetățenii unui stat din Uniunea Europeană

– cetățenii statelor care fac parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE; cuprinde Norvegia, Liechtenstein și Islanda) sau ai Confederației Elvețiene

– apatrizii cu domiciliul în România, într-un stat din UE, într-un stat din ASEE sau în Confederația Elvețiană

– persoanele juridice având naționalitatea română

– persoanele juridice având naționalitatea unui stat membru al UE, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederației Elvețiene.

Cetățenii și persoanele juridice care aparțin unui stat membru al UE sau statelor care sunt parte la ASEE sau Confederației Elvețiene pot achiziționa teren agricol în România în condiții de reciprocitate.

Pentru terenurile aflate la 30 km de graniță trebuie avizul MApN

Conform noii legi, următoarele tipuri de terenuri pot fi vândute doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu Serviciul Român de Informații Serviciul de Informații Externe, Serviciul de Protecție și Pază, Ministerul de Interne și Ministerul Justiției prin structurile interne specializate:

– terenurile agricole din extravilan, pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior,

– situate la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale.

De asemenea, terenurile agricole situate în extravilan, pe care se află situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător pot fi vândute doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia.

Avizele prevăzute mai sus trebuie comunicate în termen de 20 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător.

Oferta de vânzare trebuie afișată la sediul Primăriei timp de 30 de zile

Pentru comercializare, vânzătorul înregistrează la primăria din raza localității unde se află terenul o cerere prin care solicită să fie afișată oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor, conform recentului act normativ. Cererea trebuie să fie însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare.

Oferta de vânzare va cuprinde informații despre teren – preț, amplasament, suprafață, categoria de folosință și clasa de calitate, documentele cadastrale, și despre vânzător – numele și prenumele, adresa completa și copia documentului de proprietar.

În termen de o zi lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să afișeze oferta de vânzare la sediul sau și, după caz, pe pagina de internet a acesteia, pentru un termen de 30 de zile.

Cum se aplică dreptul de preempțiune

Conform Legii nr. 17/2014, titularul dreptului de preempțiune trebuie ca în termenul de 30 de zile de la afișarea ofertei să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată.

De asemenea, în aceeași perioadă de 30 de zile, după ce primește intențiile de achiziție, vânzătorul trebuie să aleagă un potențial cumpărător și să comunice numele acestuia primăriei în raza căreia se află terenul, mai arată recentul act normativ. Alegerea cumpărătorului se va face în funcție de rangul preemptorului, prețul și cu respectarea condițiilor din Codul civil.

Astfel, în cazul în care, în termenul de 30 de zile, mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul trebuie să aleagă preemptorul, care este potențialul cumpărător, în următoarea ordine coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini și ADS. Vânzătorul trebuie să comunice numele acestui preemptor primăriei.

În cazul în care, în cele 30 de zile, mai multi preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu acceptă oferta, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul trebuie să aleagă dintre aceștia și va comunica numele acestuia primăriei.

Dacă în termenul de 30 de zile, un preemptor de rang inferior oferă un preș superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura. Mai exact, vânzătorul poate înregistra oferta de vânzare cu prețul oferit de preemptorul inferior, dar să facă oferta către preemptorii de rang superior, se subliniază în Legea nr. 17/2014. În acest caz, vânzătorul trebuie să aleagă un potențial cumpărător într-un termen de trei ori mai scurt, respectiv în 10 zile de la afișarea ofertei.

În termen de 3 zile lucrătoare de la comunicarea de către vânzător a potențialului cumpărător, primăria are obligația să transmită structurii centrale, respectiv celor teritoriale, datele de identificare ale preemptorului ales, potențialul cumpărător, în vederea verificării îndeplinirii condițiilor legale.

Dacă, în termenul de 30 de zile, niciun preemptor nu își manifestă intenția să cumpere terenul, tranzacționarea este liberă, urmând ca vânzătorul să înștiințeze în scris primăria că a luat această decizie.

Cu toate acestea, vânzarea liberă a terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate atrage nulitatea absolută, arată Legea nr. 17/2014.

Dacă în cele 30 de zile sau 10 zile, cât timp preemptorul trebuie să-și manifeste intenția de cumpărare, vânzătorul modifică datele din oferta de vânzare, el poate relua procedura de înregistrare a cererii de cumpărare de către preemptori.

Potrivit Legii nr. 17/2014, dacă terenul este achiziționat de un preemptor, avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în forma autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanța a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare îl emit structurile teritoriale pentru terenurile cu o suprafață de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafață de peste 30 de hectare structura centrală.

În cazul tranzacționării libere, contractul de vânzare se încheie pe baza adeverinței eliberate de primărie.

În cazul nerespectării dreptului de preempțiune, tranzacția poate fi anulată

Conform Legii nr. 17/2014, se vor aplica amenzi între 50.000 de lei și 100.000 de lei pentru următoarele contravenții:

– vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, unde au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, fără avizul Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia;

– vânzarea-cumpărarea terenului agricol extravilan aflat pe o adâncime de 30 de km de la granița României sau la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale fără avizul de la MAN, dacă această situație era notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare;

– vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale MADR;

– nerespectarea dreptului de preempțiune.

Dacă nu se respectă dreptul la preempțiune, cele două distanțe, respectiv raza de 30 de km de la granița României sau distanța de până la 2400 m față de obiectivele speciale, și nici avizul că preemptorul poate achiziționa acel teren, atunci tranzacția este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută, respectiv este anulată.

sursa: avocat.net