Noi precizări ANAF legate de vânzarea proprietăților cu TVA de 5% în 2024. Ce conține Registrul achizițiilor de locuințe. Document

Noi precizări ANAF legate de vânzarea proprietăților cu TVA de 5%.

Organizarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA în 2024 a fost publicată de ANAF, sub formă de proiect.  Există o serie de prevederi noi, în contextul măsurilor fiscale.

Majorarea TVA de la 5% la 9% pentru locuințele cu o valoare sub 600.000 lei, începând cu 1 ianuarie 2024, nu se va aplica celor care încheie până la finalul anului un contract și plătesc avansul.

Cine nu plătește TVA majorat la locuințe, de la 1 ianuarie 2024. Condițiile care trebuie îndeplinite pentru a evita cota de 19%

Aceștia vor rămâne cu TVA de 5% până la sfârșitul anului 2024, chiar dacă vor primi locuința după 1 ianuarie 2024.

Prin Legea nr.296/2023, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.977 din data de 27.10.2023, au fost modificate și dispozițiile legale privind aplicarea cotei reduse de TVA la livrările de locuințe către persoane fizice, din Legea nr.227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, modificări care vor intra în vigoare la 1 ianuarie 2024.

Potrivit acestor modificări legislative, pentru livrarea de locuințe care au o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, se aplică cota redusă de TVA de 9%, nu cota redusă de TVA de 5%, aplicabilă până la data de 31 decembrie 2023.

De asemenea, s-a prevăzut că orice persoană fizică poate achiziționa, începând cu data de 1 ianuarie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv TVA, cu cota redusă de 9%.

Pentru livrarea de locuințe, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe, dispozițiile tranzitorii ale art.V alin.(1) din Legea nr.296/2023 stabilesc că, în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024, se aplică o cotă redusă de TVA de 5%.

Se poate cumpăra o singură locuință cu TVA redus

Persoana fizică poate achiziționa, în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 5% conform alin. (1) sau 9% conform art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Legea nr. 227/2015, cu modificările şi completările ulterioare, inclusiv cu cele aduse prin această lege.

Totodată, potrivit art. 291 alin. (38) din Codul fiscal, se organizează ”Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” în format electronic, pe baza informațiilor din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele prevăzute la alin. (2) lit. m) pct. 3, autentificate începând cu data de 1 ianuarie 2024 și a informațiilor din “Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023”.

Procedura privind organizarea “Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” se stabilește prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Menționăm că, ”Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” se completează și se consultă de către notarii publici. În registru se înscriu informații.

Modeul registrului, AICI.

Vânzarea locuințelor, de la persoane impozabile înregistrate în scopuri de TVA către persoane fizice, pentru care se aplică cota redusă de TVA

Prin consultarea registrului, se verifică îndeplinirea condiţiei referitoare la achiziţia locuinţelor cu cota redusă de TVA, înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziţia unei astfel de locuinţe.

Pentru aplicarea acestor prevederi legale, este necesară preluarea, în structura noului registru, care se va utiliza începând cu 1 ianuarie 2024, a informațiilor existente în registrul utilizat în anul 2023 (”Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023” organizat potrivit Ordinului președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr. 2053/2022).

De asemenea, este necesară extinderea structurii noului registru cu o coloană care va fi completată cu informații privind achizițiile de imobile a căror valoare nu depășește 600.000 lei, exclusiv TVA, conform art.291 alin.(2) lit.m) pct.3 din Codul fiscal, pentru care se va aplica, începând cu data de 1 ianuarie 2024, cotă redusă de TVA de 9%.

Registrul este organizat în format electronic, conform modelului prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta procedură și este gestionat cu ajutorul aplicației informatice puse la dispoziție de Centrul Național pentru Informații Financiare din cadrul Ministerului Finanțelor.

Registrul se organizează pe baza informaţiilor din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuinţele prevăzute la art.291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal, autentificate începând cu data de 1 ianuarie 2024 și a informațiilor din ”Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023”, organizat potrivit procedurii aprobate prin Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr.2053/2022.

Ghidul privind accesul notarilor publici la registru și modalitatea de utilizare a acestuia sunt elaborate de Centrul Național pentru Informații Financiare, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și sunt puse la dispoziţia notarilor publici, prin intermediul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Registrul se completează de notarii publici la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru care se aplică cota redusă de TVA.

Registrul se utilizează în situația în care transmițătorul dreptului de proprietate asupra locuinței este înregistrat în scopuri de TVA în România, potrivit art. 316 din Codul fiscal, precum și în cazul în care codul de înregistrare în scopuri de TVA al acestuia a fost anulat potrivit art. 316 alin.(11) lit.a), c) – e) și h) din Codul fiscal.

Noi precizări ANAF legate de vânzarea proprietăților cu TVA de 5%. Ce informații cuprinde Registrul:

• datele de identificare ale dobânditorului/dobânditorilor persoană fizică/persoane fizice;
• datele de identificare ale transmițătorului/transmițătorilor dreptului de proprietate,
• adresa completă a locuinței achiziționate cu cota redusă de TVA, în condițiile art.291 alin. (2) lit.m) pct. 3 din Codul fiscal;
• valoarea, fără TVA, la care s-a încheiat operațiunea economică prin care se transferă dreptul de proprietate asupra locuinței, inclusiv asupra terenului pe care este construită;
• numărul și data încheierii notariale prin care s-a autentificat actul juridic între vii care are ca obiect transferul dreptului de proprietate;
• datele de identificare ale notarului public care a autentificat actul juridic între vii, care are ca obiect transferul dreptului de proprietate;
• datele de identificare ale notarului public care a efectuat înregistrea în Registru a actului juridic între vii, care are ca obiect transferul dreptului de proprietate, în situația în care înregistrarea se face de către un notar asociat al notarului care a autentificat actul;
• data și numărul de înregistrare ale înscrierii în registru, care sunt generate automat de aplicația informatică;
• informațiile înscrise în ”Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023”.

În sensul pct.6 lit.a), datele de identificare ale dobânditorului/dobânditorilor persoană fizică/persoane fizice sunt numele, prenumele și codul numeric personal.

În cazul dobânditorilor persoane fizice nerezidente, datele de identificare sunt numele și prenumele, codul numeric personal/numărul de identificare fiscală, data și locul nașterii, tipul, seria și numărul actului de identitate, statul emitent al actului de identitate.

În situația în care dobânditorii sunt căsătoriți, în registru se înregistrează ambii soți, cu excepția situației în care, prin convenție, s-a stabilit că bunul se dobândește de către un singur soț ca bun propriu, situație în care se înregistrează doar soțul care are calitatea de dobânditor.

În sensul pct.6 lit.b), datele de identificare ale transmițătorului/transmițătorilor sunt denumirea și codul de înregistrare în scopuri de TVA ale persoanei juridice sau ale altei entități fără personalitate juridică sau numele, prenumele și codul de înregistrare în scopuri de TVA ale persoanei fizice.

În cazul transmițătorului/transmițătorilor al cărui/căror cod de înregistrare în scopuri de TVA a fost anulat potrivit art. 316 alin.(11) lit.a), c) – e) și h) din Codul fiscal, se înscrie codul de identificare fiscală.

În sensul pct.6 lit.f), datele de identificare ale notarului public sunt numele și prenumele notarului public care a autentificat actul juridic înscris în registru, codul de identificare fiscală și numărul unic de înregistrare din Registrul național de evidență a notarilor publici (RNENP), gestionat de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.

În sensul pct.6 lit.g), datele de identificare ale notarului public care a efectuat înregistrarea, asociat al notarului care a autentificat actul, sunt:

• numele și prenumele,
• codul de identificare fiscală și numărul unic de înregistrare din Registrul național de evidență a notarilor publici (RNENP), gestionat de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.

Noi precizări ANAF: obligațiile notarilor

Notarii publici sunt responsabili pentru înscrierea corectă și completă a informaţiilor în registru.

Accesul notarilor publici la registru, în vederea îndeplinirii atribuțiilor prevăzute de lege, se face pe baza unui certificat digital calificat, deținut potrivit dispozițiilor legale.

Notarii publici sunt înrolați în aplicația informatică de gestiune a registrului de către Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, cu următoarele date de identificare:

• nume, prenume,
• codul numeric personal, codul de identificare fiscală,
• numărul unic de înregistrare din Registrul național de evidență a notarilor publici (RNENP), certificatul digital calificat
• adresa profesională de e-mail.

Înrolarea în aplicația informatică se face atât pentru notarii publici care autentifică actele juridice, cât și pentru notarii publici care efectuează înregistrarea în registru.

Registrul se consultă de notarii publici pentru a verifica îndeplinirea condiției referitoare la achiziționarea, cu cota redusă de TVA, de către orice persoană fizică a unei singure locuințe care are o suprafață utilă de maximum de 120 mp, exclusiv anexele gospdărești, a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, potrivit art. 291 alin. (2) lit. m) pct.3 din Codul fiscal.

Îndeplinirea condiției de la pct.14 se verifică înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata unui avans reprezentând plata parțială sau integrală a contravalorii pentru achiziția unei locuințe a cărei valoare nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, cu cota redusă de TVA.

După efectuarea fiecărei înscrieri în registru, precum și după fiecare consultare a registrului, potrivit prezentei proceduri, notarului public i se eliberează un certificat generat de aplicația informatică, conform modelului stabilit prin ghidul prevăzut la pct.3.

Certificatul se atașează la documentația actului autentic încheiat.

Îndreptarea eventualelor erori materiale produse cu ocazia efectuării înscrierilor în registru se face de către notarul public care a efectuat înscrierea în registru a informațiilor pentru care este necesară îndreptarea erorii materiale.

Noi precizări ANAF: Dispoziții speciale privind organizarea registrului în 2024

Aplicația informatică pusă la dispoziție de Centrul Național pentru Informații Financiare din cadrul Ministerului Finanțelor, cu ajutorul căreia se organizează registrul va asigura preluarea în acest registru, a tuturor informațiilor înscrise, până la data de 31 decembrie 2023, în ”Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023”, organizat potrivit procedurii aprobate prin Ordinul președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală nr.2053/2022.

În anul 2024, notarii completează registrul și cu informațiile din actele juridice între vii autentificate în anul 2024, care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele pentru a căror livrare se aplică cota redusă de TVA de 5%, în condițiile prevăzute la art.V din Legea nr.296/2023 privind unele măsuri fiscal bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung, respectiv locuințele a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziționate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata unui avans reprezentând plata parțială sau integrală a contravalorii pentru achiziționarea unei astfel de locuințe.