Vânzarea terenurilor agricole, greu de urnit: Funcționarii primăriilor de comune nu cunosc metodologia de aplicare a legii. Exemplul din Alba

Publicarea normelor metodologie pentru aplicarea noii legislaţii privind vânzarea terenurilor agricole extravilane ar trebui să deblocheze piaţa imobiliarelor de această categorie, însă „eficienţa” noii proceduri se împotmoleşte la cei care trebuie să o aplice. Dacă proprietarii de terenuri direct interesaţi  încearcă să „dezlege” noile reguli şi să ducă la primărie toate actele necesare, funcţionarii unor administraţii locale, mai ales cei de la comune abia acum se pun la punct cu informaţiile din lege. Astfel că, dacă termenul până la care proprietarul ar trebui să ştie cui ar putea vinde terenul ar fi de o lună de la înregistrarea cererii, în practică acesta pare să fie mai lung.

Este cazul unui proprietar din Bucerdea Grânoasă care a avut norocul să-şi găsească un cumpărător pentru un teren agricol de un hectar, acum o lună. S-a prezentat la primărie cu actele, dar la vremea respectivă încă nu erau publicate normele metodologice pentru noua legislaţie, astfel că nu a primit număr de înregistrare pe oferta de vânzare, dar nici nu i s-au dat explicaţii că ar mai trebui să aştepte şi de ce. Omul însă s-a informat, a aflat când au fost publicate aceste norme şi a trimis din nou actele, în speranţa că măcar din luna iunie va avea şanse să facă demersurile pentru tranzacţia imobiliară. A şi anunţat cumpărătorul că mai durează până pot încheia actele şi a rămas la „mâna” primăriei. Chiar dacă a primit număr de înregistrare a ofertei din 10 iunie de la primărie, în termenul legal de trei zile actele încă nu erau transmise la Direcţia Agricolă.

Am contactat reprezentanţii Primăriei Bucerdea Grânoasă în speranţa în care vom putea obţine detalii. Nu am reuşit să vorbim cu primarul sau viceprimarul, dar am întrebat secretarul primăriei, Cristian Bălău, despre situaţia vânzărilor de terenuri din zonă. Iniţial ne-a spus că nu a avut oferte de vânzare înregistrate până acum, iar după ce i-am cerut detalii mai concrete a precizat că într-adevăr, în cazul proprietarului respectiv mai lipsea de la dosar un document: întăbularea terenului. Însă, din câte înţelegem din normele publicate şi pe care vi le prezentăm mai jos, aceasta nu este necesară la depunerea ofertei.

Normele de aplicare a Legii 17/2014, privind vânzarea şi cumpărarea terenurilor agricole extravilane au fost publicate în Monitorul oficial abia în 30 mai, cu o lună întârziere. Noua legislaţie a intrat în vigoare în 11 aprilie, iar tranzacţiile cu terenuri s-au blocat până când Ministerul Agriculturii a finalizat documentaţia privind normele şi acestea au fost aplicabile.

În noua reglementare, proprietarul de teren agricol poate vinde „la liber” doar după ce depune la primăria pe raza căreia se află acest imobil un dosar cu o serie de documente şi preţul cerut pentru a verifica intenţia de cumpărare din partea preemptorilor. După ce respectă această procedură care poate dura cam o lună „pe hârtie”, poate vinde terenul, dar nu la preţ mai mic faţă de cel comunicat în ofertă sau în condiţii mai avantajoase faţă de cele prezentate.

“Normele metodologice reglementează procedurile privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, referitoare la ofertele de vânzare, exercitarea dreptului de preempţiune, controlul aplicării procedurii dreptului de preempţiune, procedura de emitere a avizelor finale necesare înstrăinării terenurilor, organizarea şi gestionarea bazei de date a circulaţiei terenurilor agricole situate în extravilan”, se arată în documentul publicat în Monitorul Oficial.

Preemptorul este titularul dreptului de preempţiune care poate să cumpere cu prioritate un teren agricol situat în extravilan, în calitate de coproprietar, arendaş, proprietar vecin sau statul român prin Agenţia Domeniilor Statului, la preţ şi în condiţii egale.

Preemptori de acelaşi rang sunt coproprietari, arendaşi sau proprietari vecini.

Paşii ce trebuie urmaţi în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane:

Ce trebuie să facă vânzătorul:

– depune la primărie cererea privind afişarea ofertei de vânzare, însoţită de aceasta şi de următoarele documente:

– o copie a BI/CI/paşaportului vânzătorului persoană fizică;

– o copie legalizată sau certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare (după caz: contract de vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare–primire, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificate de moştenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului, altele asemenea);

– extras de carte funciară pentru informare emis cu cel mult 30 de zile înainte de afişarea ofertei, însoţit de extrasul de plan cadastral al imobilului, în sistem de coordonate stereografic 1970, în condiţiile în care terenul este întabulat;

– declaraţie pe propria răspundere, făcută în formă autentică de notarul public sau în formă atestată de avocat în condiţiile Legii nr. 51/1995, modificată, din care să rezulte calitatea de proprietar al terenului care face obiectul ofertei de vânzare şi conformitatea cu originalul a documentelor care însoţesc oferta de vânzare. Totodată, vânzătorul declară pe propria răspundere că a respectat prevederile referitoare la terenurile agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate, dacă este cazul;

– o copie a certificatului constatator de la Registrul Comerţului sau a actului în baza căruia îşi desfăşoară activitatea, în cazul vânzătorului persoană juridică;

– în caz de reprezentare, procura notarială, respectiv delegaţia, hotărârea AGA, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, precum si copii CI/BI/paşaport împuternicit;

– hotărârea AGA, decizia asociat unic, decizia reprezentantului formei asociative, după caz, în original, din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societăţii, în cazul vânzătorului persoană juridică;

– certificat de atestare fiscală emis de către primărie;

– alte documente doveditoare, după caz.

Ce trebuie să facă primăria (personalul din aparatul de specialitate al primarului):

– înregistrează cererea vânzătorului, însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de documentele justificative; în termen de o zi de la înregistrarea cererii trebuie să afişeze oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina sa de internet, timp de 30 de zile;

– organizează şi gestionează un Registrul local special de evidenţă a ofertelor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, pe suport de hârtie şi în format electronic;

– în termen de 3 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, transmite la structura din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, respectiv structurile teritoriale (Direcţia Agricolă), după caz, un dosar cu lista preemptorilor, copiile cererii de afişare, ale ofertei de vânzare şi ale documentelor doveditoare; lista preemptorilor o întocmeşte pe baza informaţiilor cuprinse în oferta de vânzare, actele de proprietate anexate, declaraţia pe propria răspundere a vânzătorului, extrasul de carte funciară si planul cadastral, precum şi pe baza datelor din Registrul Agricol, evidenţele fiscale şi de stare civilă sau a altor documente relevante care se află la dispoziţia primăriei; lista preemptorilor se afişează la sediul primăriei şi după caz, pe site-ul propriu;

– înregistrează şi afişează la sediul primăriei şi pe site-ul propriu, după caz, în termen de 24 de ore de la primire, toate toate comunicările de acceptare a ofertei de vânzare a terenului, depuse de oricare dintre preemptorii cuprinşi în lista preemptorilor sau de oricare alţi preemptori necuprinşi în listă şi care dovedesc ulterior întocmirii listei această calitate prin acte justificative, în vederea exercitării dreptului de preempţiune pentru oferta de vânzare în cauză;

– transmit la Direcţia Agricolă (structura centrală a MADR, respectiv la structurile teritoriale după caz), în copie, toate comunicările de acceptare a ofertei de vânzare a terenului, depuse de oricare dintre preemptori în termen de o zi lucrătoare de la înregistrarea acestora, însoţite de documente; lista preemptorilor întocmită de către primării se poate completa, ulterior transmiterii către structura centrală, respectiv către structurile teritoriale, cu preemptorii care dovedesc această calitate şi depun la primării comunicări de acceptare a ofertei vânzătorului în perioada de 30 de zile de la afişarea cererii. În acest caz, primăriile comunică cu celeritate, structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale după caz, lista actualizată a preemptorilor

– adoptă măsurile organizatorice necesare pentru desfăşurarea la sediul primăriei a procedurilor referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune şi de alegere a potenţialului cumpărător, cu respectarea strictă a dispoziţiilor privind preemptorii;

– încheie procesul-verbal de constatare a derulării fiecărei etape procedurale prevăzute de lege, prin care se consemnează în detaliu, activităţile şi acţiunile desfăşurate;

– după comunicarea şi înregistrarea deciziei privind alegerea de către vânzător a preemptorului potenţial cumpărător, transmit la Direcţia Agricolă (structura centrală, respectiv la structurile teritoriale după caz), numele şi datele de identificare ale acestuia, precum şi copiile tuturor proceselor-verbale

– în cazul în care nici un preemptor nu comunică acceptarea ofertei vânzătorului, iar vânzarea terenului este liberă în condiţiile legii, eliberează vânzătorului o adeverinţă care atestă că s-au parcurs toate etapele procedurale privind exercitarea dreptului de preempţiune şi că terenul este liber la vânzare, pentru suprafaţa şi la preţul prevăzut în oferta de vânzare. O copie a acesteia, însoţită de copiile tuturor proceselor-verbale prevăzute este transmisă structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz.

Ce trebuie să facă Direcţia Agricolă:

– în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului primit de la primărie afişează pe site-ul propriu oferta de vânzare, timp de 15 zile;

– înregistrează şi verifică dosarele transmise de către primării;

– publică pe site-ul instituţiei oferta de vânzare a terenului;

– organizează şi gestionează un Registru judeţean special de evidenţă a ofertelor de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, pe suport de hârtie şi în format electronic;

– înregistrează şi verifică dosarul transmis de către primării cuprinzând numele şi datele de identificare ale preemptorului ales de către vânzător ca potenţial cumpărător acestuia, lista preemptorilor, precum şi copiile tuturor proceselor verbale privind derularea fiecărei etape procedurale de selecţie prevăzute la art.7 din lege, prin care se consemnează în detaliu, activităţile şi acţiunile desfăşurate

– emit avizul final necesar înstrăinării terenului, respectiv avizul negativ, care se semnează de către directorul executiv şi se transmite vânzătorului prin poştă, cu confirmare de primire;

– publică pe site-ul instituţiei avizele finale / avizele negative, in termen de 2 zile de la emiterea acestora;

– organizează şi gestionează baza de date a circulaţiei terenurilor agricole situate în extravilan la nivelul judeţului;

– înregistrează în baza de date avizele finale necesare înstrăinării terenului, respectiv avizele negative emise de către structura centrală, precum şi adeverinţele emise de către

primării în cazul vânzării libere a terenului;

– transmit vânzătorului prin poştă cu confirmare de primire sau prin orice alt mijloc de comunicare care asigura confirmarea de primire, avizul final/avizul negativ emis de către structura centrală şi primit de la aceasta;

– asigură schimbul de informaţii privind circulaţia terenurilor agricole situate în extravilan, pe bază de protocol de colaborare încheiat cu structurile teritoriale ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Ce trebuie să facă titularul dreptului de preempţiune:

– în termenul de 30 de zile în care este afişată oferta de vânzare a terenului, oricare dintre titularii dreptului de preempţiune care doreste să-şi exercite acest drept înregistrează la primărie comunicarea acceptării ofertei de vânzare transmisă vânzătorului. Comunicarea va fi însoţită de următoarele documente, care certifică calitatea de preemptor:

– o copie a BI/CI/paşaportului preemptorului sau, după caz, a împuternicirii/procurii

notariale/delegaţiei şi o copie a BI/CI/paşaport a reprezentantului legal;

– o copie a certificatului constatator de la Registrul Comerţului sau a actului în baza căruia îşi desfăşoară activitatea, în cazul preemptorului persoană juridică;

– copii legalizate după documentele justificative care atestă calitatea de preemptor şi încadrarea într-una dintre categoriile stabilite de lege, respectiv coproprietar, arendaş sau proprietar vecin, după caz:

* acte de coproprietate pe terenul agricol supus vânzării, contract de arendă, acte de proprietate ale imobilelor care au hotar comun cu terenul supus vânzării, altele asemenea;

* în cazul preemptorilor cetăţeni români, respectiv cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene, ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic European (ASEE) sau ai Confederaţiei Elveţiene, precum şi apatrizilor cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederaţia Elveţiană, precum şi persoanelor juridice având naţionalitatea română, respectiv a unui stat membru al Uniunii Europene, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederaţiei Elveţiene; cetăţenilor unui stat terţ şi apatridul cu domiciliul într-un stat terţ, precum şi persoanele juridice având naţionalitatea unui stat terţ pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate, în condiţiile Ş legii, documente emise de către autorităţile statului aparţinător care atestă şi descriu condiţiile legale din statul respectiv necesare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole de către cumpărători cetăţeni romani persoane fizice sau juridice. Documentele se depun în original, însoţite de traducerea în limba română legalizată a acestora.

– în cazul în care titularul dreptului de preempţiune înregistrează la primărie acceptarea ofertei de vânzare prin intermediul unui împuternicit, acesta din urmă completează acceptarea ofertei de vânzare cu datele de identificare ale titularului dreptului de preempţiune şi prezintă documentele doveditoare a calităţii de împuternicit.

– comunicările de acceptare a ofertei vânzătorului depuse la primării după termenul de 30 de zile de la înregistrarea ofertei de vânzare nu vor mai fi luate în considerare.

Alte precizări:

Dacă sunt înregistrate mai multe acceptări ale ofertei de vânzare, vânzătorul alege preemptorul dintre coproprietari, arendaşi, proprietari vecini sau statul român prin Agenţia Domeniilor Statului.

În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalţi preemptori de rang superior care acceptă oferta, vânzătorul va putea relua procedura cu preemptorii de rang superior o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 30 de zile.

În cazul în care niciun preemptor nu-şi manifestă intenţia de cumpărare, în termenul legal, vânzarea este liberă. În această situaţie, primăria eliberează vânzătorului o adeverinţă, urmând ca acesta să aleagă un cumpărător.

Direcţia Agricolă sau structura centrală MADR, după caz exercită controlulul asupra modului de aplicare a procedurilor privind parcurgerea corectă a etapelor de exercitare a dreptului de preempţiune de către vânzător şi preemptorii potenţiali cumpărători.

Direcţia Agricolă sau structura centrală MADR, după caz emite avizul final / avizul negativ, care se transmite vânzătorului. Avizul final atestă respectarea procedurii prevăzute de lege privind exercitarea dreptului de preempţiune, în limitele exactităţii informaţiilor şi datelor şi legalităţii documentelor puse la dispozitie, precum şi îndeplinirea condiţiilor de reciprocitate în cazul preemptorului potenţial cumpărător.

La încheierea contractului de vânzare-cumpărare a terenului agricol

situat în extravilan, notarul public solicită următoarele acte:

– avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale, în cazurile speciale

– avizul specific emis de către Ministerul Culturii, în cazurile speciale

– avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, emis de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către structura centrală MADR;

– adeverinţa emisă de catre primării în cazul în care vânzarea terenului este liberă;

– documente în original emise de către autorităţile statului aparţinător, care atestă şi descriu condiţiile legale din statul respectiv necesare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole de către cetăţeni romani persoane fizice sau juridice, şi traducerea în limba română legalizată a acestora, dacă este cazul.

Primăria are obligaţia de a transmite datele de identificare ale preemptorului ales către structura centrală MADR (pentru un teren mai mare de 30 de hectare) sau către structura teritorială MADR (pentru un teren de până la 30 de hectare inclusiv), pentru a se verifica respectarea prevederilor legale. Verificarea trebuie realizată într-un termen de cinci zile lucrătoare de la primirea informaţiilor. În termen de două zile lucrătoare de la expirarea acestui termen, autoritatea în cauză va emite un aviz final pentru vânzare care va fi publicat pe site-ul propriu în termen de două zile de la emitere.

Emiterea avizului de către structura relevantă a MADR nu este necesară în cazul în care nicunul dintre preemptori nu şi-a manifestat intenţia de cumpărare. Într-o astfel de situaţie, contractul de vânzare se va putea încheia cu orice cumpărător interesat după emiterea unei adeverinţe de către primărie.