Schimbul de locuințe. Ce taxe plătești și ce trebuie să faci atunci când vrei să faci schimb de case

Schimbul de locuințe revine la modă printre proprietarii care sunt dispuși să se mute unul în casa celuilalt. În Alba, aproximativ 2% din tranzacţiile imobiliare s-au realizat în acest mod. Totuși numărul de anunțuri imobiliare pe acest segment a crescut în ultima perioadă. Deși proprietarii scapă de procedura de vânzare-cumpărare, au de achitat însă taxele către stat, deoarece sunt considerați ambii proprietari vânzători. În cazul unei locuințe de 30.000 de euro impozitul  este de aproximativ 600 de euro. 

„În Alba, aproximativ 2% dintre anunțurile imobiliare sunt pentru schimburi de locuințe. Personal nu am avut asemenea cazuri, însă am colegi de la alte agenţii care au intermediat asemenea schimburi. Aceste schimburi sunt destul de rare deoarece proprietarii își supraevaluează imobilele și ajung cu greu la o înțelegere.” a precizat pentru Alba24 reprezentantul unei agenţii locale.

În mediul online, un proprietar oferă spre schimb o locuință (casă) situată la 20 de kilometri de Alba Iulia. Acesta speră să găsească un alt proprietar de locuință (garsonieră sau apartament) în Alba Iulia care dorește să scape de agitația orașului.

În cazul unui schimb de locuinţe, după ce proprietarii se înţeleg şi „bat palma”, merg împreună la un notar unde, în loc să semneze contracte de vânzare-cumparare, semnează un contract de schimb. Pentru actele de schimb imobiliar, onorariul notarial se stabileşte la valoarea cea mai mare a oricăruia dintre locuințele care fac obiectul schimbului. În lipsa unor precizări contractuale, părţile contractului de schimb suportă în mod egal cheltuielile pentru încheierea actului la notariat, conform art. 1765 din noul cod civil.

De exemplu, pentru o locuință în valoare de 30.000 de euro, suma care trebuie plătită la notar pentru autentificarea contractului de schimb este de aproximativ 270 de euro. Spre deosebire, în cazul unui contract de vânzare-cumpărare a aceleiași locuințe, onorariul notarial ajunge la suma de 455 de euro.

Totuşi, în cazul schimbului de locuințe statul îi consideră pe ambii proprietari vânzători. Astfel, proprietarii trebuie să achite taxe pentru locuințele pe care doresc să le schimbe.  Pentru aceeași locuință în valoare de 30.000 de euro, dobândită de peste 3 ani, proprietarul va avea de plătit un impozit către stat de aproximativ 600 de euro. Suma ajunge la 900 de euro în cazul în care locuința a fost dobândită de mai puțin de 3 ani. Alți 45 de euro reprezintă taxa plătită către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru întabulare.

Acte necesare realizării unui schimb de locuinţe:

– actele de identitate ale proprietarilor

– actele de proprietate ale imobilelor ce fac obiectul schimbului (după caz: contract de vânzare – cumpărare, de donaţie, proces-verbal de predare-primire, sentinţă judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.)

– certificate fiscale pe numele proprietarilor, eliberate de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarii-coschimbaşi au achitat la zi datoriile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobilul respectiv. Certificatul fiscal este valabil numai până la sfârşitul lunii în curs.

– documentaţia cadastrală a bunurilor imobile (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmite de un expert cadastral autorizat

– extrasele de carte funciară, care se obţin prin intermediul biroului notarial şi sunt valabile 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii

– adeverinţe eliberate de asociaţiile de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.). Adeverinţele nu sunt necesare în cazul în care proprietarii consimt să preia eventualele debite existente.

Calcularea impozitul plătit către stat:

Proprietarii care transferă dreptul de proprietate printr-un contract de schimb ce are ca obiect construcţii de orice fel şi terenurile aferente acestora, precum şi terenuri de orice fel fără construcţii, datorează un impozit către stat care se calculează astfel (conform art. 77 ind. 1 cod fiscal):

Pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, dobândite într-un termen de până la 3 ani inclusiv:

– 3% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv

– peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv

Pentru imobilele dobândite la o dată mai mare de 3 ani:

– 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv

– peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv

Impozitul de mai sus se calculează la valoarea fiecăreia dintre proprietăţile imobiliare transmise.