Alba Iulia: Reguli dure pentru obținerea autorizațiilor de construcție pe terenurile fără utilități. Explicațiile arhitectului șef

Alba Iulia riscă să ajungă într-un blocaj imobiliar în ceea ce privește terenurile pentru construcția de locuințe individuale, pentru că autoritățile locale au impus noi reguli pentru obținerea autorizațiilor de construcție.

Alba24 a discutat despre cele mai importante probleme legate de urbanism, identificate de cititori, cu arhitectul șef al municipiului Alba Iulia, Alexandru Damian și cu viceprimarul Emil Popescu. 

Pentru obținerea autorizațiilor de construcție, terenurile trebuie să aibă soluții tehnice pentru racordarea la utilități, adică apă și canalizare, potrivit normelor în vigoare.

Există și varianta ca oamenii să își asume rezolvarea problemelor cu apa și canalizarea, până la recepția construcției, fie prin extinderea rețelelor pe cheltuială proprie, fie prin alte variante cum ar fi fosele septice, însă și în aceste cazuri există reguli stricte, care țin de legislație.

În aceste condiții, multe dintre terenurile din oraș devin foarte greu de utilizat, pentru că ar fi aproape imposibil să se poată construi pe ele.

Se dau sau nu se dau autorizații de construcție proprietarilor care nu au utilitățile la teren?

Arhitectul șef al municipiului Alba Iulia, Alexandru Damian, spune că răspunsul este pozitiv, dar cu anumite condiții.

”Primesc autorizație de construcție, cu condiția prezentării la fază de autorizare a soluției tehnice de extindere sau branșament. Va scrie că până la recepție se va extinde pe cheltuiala beneficiarului” spune Damian.

Acesta a mai precizat că este vorba doar despre rețeaua de apă și canalizare.

”Poți da autorizație dacă există soluție tehnică de la APA CTTA de extindere și oamenii își asumă, sau dacă fac oamenii PUZ în care să propuneă soluție individiuală, adică fose septice și dacă soluția respectivă trece prin filtrul unor instituții din domendiul: Mediu, Apă, Canal, Sănătate Publică, este perfect” spune Damian.

În practica primăriei, s-au dat multe autorizații până acum, pe soluția fosei septice.

”Fosa este autorizată prin autorizație, dar nu are aviz nici de la mediu, nici de la apă, nici de la DSP, care nu ar fi putut da un aviz favorabil pentru că a dat anterior un aviz favorabil pentru extindere de rețea.

Eu acum, pe parcele de 300 de metri pătrați nu am cum să autorizez, chiar dacă s-a dat până acum, pe o stradă de 100 de loturi s-au dat 99 de case cu fosă septică.

Acea a suta parcelă, eu nu am cum să o dau cu fosă septică pentru că nu respectă norma de 10 metri.

Fiind locul foarte mic, tu ca să îți pui o fosă septică ai nevoie, potrivit normelor de sănătate, de o zonă de protecție de 10 metri în jurul fosei septice. Nu ai unde să o pui” spune Damian.

În 2020, când s-a modificat legea, avizele de la mediu și cele de la DSP au fost elimintate, pentru că s-a introdus obligativitatea racordării la utilități pentru locuințele individuale.

Asta se traduce concret într-un blocaj pe piața imobiliară. Una dintre soluții ar fi, în această situație, asocierea mai multor vecini pentru introducerea utilităților.

Reprezentanții primăriei spun însă că potrivit unor documente obținute de la Apa CTTA, care arată extinderea rețelelor de utilități, cam 90% din teritoriul municipiului este acoperit de acestea la o distanță de maxim 200 de metri de fiecare parcelă de teren.

Calcule neoficiale arată că introducerea a 100 metri de canalizare costă aproximativ 10.000 de euro.

Explicații legate de avize, drumuri publice și drumuri private

”Acolo unde sunt solicitări pentru autorizație de construire și nu există apă și canal pe stradă, certificatul de urbanism e eliberat favorabil, cu condiția prezentării la faza de autorizare, când vine omul să depună dosarul, a soluției tehnice de racordare la utilități. Soluția tehnică vine de la apă-canal.

Și asta e cu două nuanțe, că sunt străzi private și sunt străzi publice. La străzile publice este cel mai simplu pentru că îi acordă administratorul drumului, care e reglementat de lege, se cere acordul administratorului drumului.

Străzile private, nu sunt reglementate de nimic. Există ordinul 43 unde scrie că există drumuri care duc la exploatații miniere, forestiere, în incinte comerciale, nu la locuințe.

Deci legislația nu permite străzi private. Pentru cei care sunt în această situație se cere un aviz sau acord de principiu pentru extinderi sau branșare la utilități de la APA CTTA.

În cazul acesta, APA CTTA vine și spune, dacă este apă, că avizăm favorabil pentru branșamente la apă și avizăm nefavorabil pentru evacuarea apelor uzate pentru că în zonă nu există canalizare.

Aici din nou este o situație dificilă pentru că dacă am un aviz jumate favorabil, jumate nefavorabil, pot să dau autorizație sau nu?

Dăm autorizație de construire, ca să fie în avantajul oamenilor, cu condiția ca până la recepția lucrărilor, să fie racordați, pentru că recepția lucrărilor se face împreună cu branșamentele la utilități și căile de comunicare.

Și atunci le dăm o șansă, de fapt e o amânare pentru că la recepție ajungem în aceeași situație pentru că de la început lucrurile au fost pierdute din vedere.

Și dacă e să mergem în continuare cu fose septice, care sunt ilegale unde avem aviz de la Mediu și de la DSP pentru exindere de rețele, nu ajungem niciunde.

România este în infrigement pe mediu exact pe motivul acesta” spune Damian.

Fosele septice

”Problema cu fosele septice: să zicem că ele sunt reglementate și Mediul, DSP și Apele Române permit fose septice vidanjabile.

E perfect, numai că pentru a întreține o fosă septică vidanjabilă înseamnă să o cumperi cu 1.000-1.500 de euro și după aceea în fiecare lună, în funcție de dimensiuni, să îți vină mașina de vidanj și să îți scoată nămolul de acolo.

Fosele septice așa-zis ecologice nu sunt reglementate de nici o lege. A apărut în mai anul acesta o hotărâre de guvern care permite fosele septice în sisteme individuale adecvate care și pre-epurează apa înainte de a o deversa în sol sau în alte surse.

Pentru fosele acestea septice, ecologice, care trec prin nu știu câte filtre și la final deversează apa în sol, trebuie obținut un aviz de la Sistemul de Gospodărire a Apelor.

Nimeni nu a cerut niciodată și Apele Române nu vor aviza niciodată acest sistem pentru că, scrie în hotărârea de guvern, o dată pe an trebuie să te duci cu probă de sol etc, să își faci teste…” a spus Alexandru Damian.

Furnizorii emit avize abia după autorizarea construcției vs solicitarea de avize în certificatul de urbanism

Unii dintre cititorii Alba24 au spus că în certificatele de urbanism sunt solicitate avizele de racord la utilități, în condițiile în care furnizorii nu le emit decât după autorizarea proiectului, rezultând un cerc vicios.

Arhitectul șef al municipiului, Alex Damian, a explicat că este vorba despre avizele la apă și canalizare.

”Noi solicităm avize doar pentru apă și canalizare. Este o nuanță aici. Furnizorul, de exemplu compania de gaz, nu emite branșare decât după ce ai autorizată casa. Dar eu solicit numai pentru apă și canalizare, deci nu există pentru gaze solicitare.

Deci la gaze este problema și posibil la Electrica, dar Electrica este reglementată. În cazul alimentării cu gaz, există soluții alternative, pompe de căldură… nu solicită nimeni la gaz.

Îți trebuie proiect ulterior pentru gaz.

Pentru străzile publice solicit, conform legii 50, documentația tehnică pentru acord al administratorului drumului.

Din 2020, s-a modificat legea și s-a scos branșamentul de la autorizare. Până în 2020, se putea solicita certificat de urbanism branșament pentru apă, branșament pentru canal. Din 2020, se autorizează branșamentul odată cu locuința.

Asta înseamnă că la autorizare trebuie făcută o documentație separată, în baza aceluiași certificat de urbanism, ca să nu pui omul de două ori pe drumuri pentru obținerea a două certificate, autorizație plus documentație tehnică pentru acord administrator drum pentru branșamentul la utilități.

Asta pentru drumurile publice, pentru drumurile private, suntem în aer pentru că legea spune acord administrator drum dar drumurile private nu au administrator.

Drumurile private au zeci și uneori sute de proprietari. Dacă unul dintre ei nu vrea extinderea rețelei, din nou ești în aer și acestea sunt efectele unei dezvoltări necontrolate din partea parcelatorilor.

Asta s-a întâmplat pentru că dacă se crea PUZ-ul, se crea strada, sau rămânea un singur proprietar, era ușor ulterior.

Dar s-a făcut PUZ-ul, s-a creat strada și ulterior fiecare casă a avut cotă parte din stradă. Și asta încă e varianta fericită și optimistă când există un singur CF, dar sunt cazuri cu CF-uri până în axul drumului. Acelea nu ai cum să le gestionezi” a spus Alexandru Damian.

”Dacă a murit unul dintre proprietari, nu mai ai ce să faci, doar dacă vine primăria și face exproprieri” a adăugat viceprimarul Emil Popescu.

Asigurarea utilităților

Arhitectul șef spune că teoretic, asigurarea utilităților ar trebui să o facă autoritatea publică.

”Primăria ar trebui să le facă acolo unde sunt drumuri publice și primăria și-a asumat prin Planul Urbanistic General acest lucru, dar acolo unde sunt făcute PUZ-uri sau unde-s făcute parcelări fără consultarea primăriei, acolo parcelatorul ar trebui să asigure utilitățile.

Toate PUZ-urile de parcelare de până în 2014, erau făcute un pic mai bine, se lucra mai bine la documentație, dacă vă uitați erau asumate de inginer de drum, erau asumate de rețelist… și toate erau cu extindere de utilități.

Cum să faci un ban: ”spargi” un teren mare, în parcele mici

Arhitectul șef spune că parcelările de terenuri s-au făcut haotic, iar utilitățile au rămas pe ultimul plan.

”Au fost dezvoltatori, au făcut PUZ-ul, dezvoltatori e mult spus… probabil nu au fost… să zicem un om care a avut un teren de un hectar și a vrut să îl valorifice. Pentru terenul acela în intravilan nici nu se plătea până în 2014 pentru scoaterea din circuitul agricol.

A făcut un PUZ, a pus un panou că are PUZ-parcelare și l-a vândut mai scump. N-au făcut nimic în a utila terenul. Deci oamenii care au cumpărat astfel de parcele ar trebui să se simtă prejudiciați.

Faptul că primăria a aprobat acel PUZ și nu a citit, că probabil sunt cazuri în care scrie că rețelele sunt făcute de primărie, deci dacă cineva de la departamentul de urbanism nu a citit acel rând și a supus spre aprobare documentația, primăria trebuie să ducă utilitățile”.

PUG-ul municipiului Alba Iulia a crescut cu 1200 de hectare, cel al Clujului cu 700

Arhitectul șef al municipiului spune că din 2014, când s-a făcut Planul Urbanistic General, 1.200 de hectare au fost introduse în intravilan, în condițiile în care Clujul a introdus 700 de hectare, iar Sibiul 400 de hectare.

Pentru scoaterea celor 1.200 de hectare din circuitul agricol, ar fi trebuit plătită o sumă de aproape un euro pe metrul pătrat, către Ministerul Agriculturii.

Pentru că primăria a fost cea care a făcut PUG-ul, toți dezvoltatorii imobiliari și toți proprietarii care au avut terenuri între cele 1.200 de hectare, au fost scutiți de această sumă, prin efectul PUG-ului.

”În același timp au fost băgați într-un intravilan, dânduli-se speranța că va veni primăria și le va băga rețelele acolo, iar primăria nu avea cum să facă asta” spune primarul Emil Popescu.

Reprezentanții primăriei spun că dacă instituția și-ar propune acest lucru, introducerea rețelelor de utilități și a rețelei de drumuri în tot intravilanul ar însemna utilizarea întregului buget pe următorii 30 de ani.