GHID ANAF: Noi reguli și obligații pentru proprietarii care-și închiriază locuințele, din 1 ianuarie 2023

Din 1 ianuarie 2023, proprietarii care își închiriază locuințele vor trebui să respecte noi reguli, odată cu modificările din Codul Fiscal, aprobate în acest an. Aceștia sunt obligați, din 2023, să-și înregistreze contractele de închiriere la ANAF. Este vorba despre imobilele închiriate, altfel decât în scop turistic.

Potrivit OG nr. 16 din 15 iulie 2022, pentru contractele încheiate începând cu 1 ianuarie 2023, contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare şi cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent.

Începând cu 1 ianuarie 2023 în cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea, la organul fiscal competent, a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora, precizează ANAF.

Dacă bunul a cărui folosință se cedează este deținut în comun, fiecare coproprietar are obligația înregistrării contractului de închiriere la organul fiscal competent.

Pentru înregistrarea contractului de închiriere, contribuabilii vor depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locaţiune”.

Vezi AICI modelul cererii de înregistrare a contractelor de locațiune (.pdf)

Instrucțiuni de completare a formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”

Depunerea cererii

Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune se completează și se depune de către:

• persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor și care au obligația înregistrării contractului la organul fiscal, potrivit legii
• locatorii care solicită înregistrarea contractului la organul fiscal pentru a constitui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa
  acestora, prin lege.

Cererea se depune, direct sau prin împuternicit, la registratura organului fiscal competent, prin poștă cu scrisoare recomandată sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță, după caz, la termenele stabilite de legislația în vigoare.

Cererea se completează în două exemplare, înscriindu-se cu majuscule, citeț și corect, toate datele prevăzute de formular.

Un exemplar al cererii, însoțit de copia contractului de locațiune, se depune la organul fiscal competent și un exemplar se păstrează de contribuabil.

Organul fiscal competent este:

a) organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică rezidentă are domiciliul fiscal, potrivit legii

b) organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul imobil care face obiectul contractului de închiriere, în cazul persoanelor fizice nerezidente/organul fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului, după caz, pentru persoanele fizice nerezidente

c) organul fiscal în raza căruia se face constatarea închirierii bunului mobil, conform dispozițiilor legale fiscale, în cazul persoanelor fizice nerezidente

d) organul fiscal în a cărui evidență este înregistrat ca plătitor de impozite, taxe și contribuții locatorul persoană juridică/altă entitate fără personalitate juridică.

Dacă bunul a cărui folosință se cedează este deținut în comun, fiecare coproprietar persoană fizică are obligația depunerii cererii la organul fiscal competent, în vederea înregistrării contractului de închiriere, potrivit legii.

Impozitarea venitului și declararea la Fisc

De asemenea, ”în cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, venitul brut reprezintă venitul impozabil.”

Acești contribuabili au obligaţia estimării venitului anual impozabil/venitului net anual, după caz, pentru anul fiscal curent, în vederea stabilirii impozitului anual estimat, prin depunerea declaraţiei unice privind impozitul pe venit şi contribuţiile sociale până la data de 25 mai inclusiv a anului de realizare a venitului.

În cazul veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, cota de 10% se aplică asupra venitului anual impozabil estimat.

Vezi integral: GHID ANAF cedarea folosirii bunurilor

Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor, indiferent de regimul fiscal de impozitare aplicabil, începând cu veniturile aferente anului 2023 datorează:

• CASS la o bază de 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe țară, după caz

dacă estimează pentru anul curent venituri, altele decât venituri din salarii și assimilate salariilor sau venituri din pensii a căror valoare cumulată este cel puţin egală cu 6 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a Declarației unice Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate.

Exemple de calcul al impozitului

Impozitare pe baza cotelor forfetare, chiria exprimată în lei

O persoană fizică realizează venituri dintr-un contract de închiriere, cu chiria în lei, care începe la 01.10.2022 și se încheie în data de 31.12.2023. Pentru declararea venitului anual estimat, persoana fizică depune Declarația unică Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.

• Chiria lunară menționată în contractul de închiriere = 2.000 lei/ lună
• Stabilirea venitului brut estimat = 2.000 lei x 3 luni = 6.000 lei
• Determinarea cheltuielilor forfetare = 6.000 x 40% = 2.400 lei
• Stabilirea venitului net estimat = 6.000 lei – 2.400 lei = 3.600 lei
• Calculul impozitului pe venit estimat datorat = 3.600 lei x 10% = 360 lei

Persoana fizică nu datorează contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), întrucât venitul net anual este sub plafonul minim de 12 salarii minime brute pe țară, respectiv sub 30.600 lei (2.550 lei x 12 luni = 30.600 lei). Salariul minim brut pe țară pentru anul 2022 este în sumă de 2.550 lei.

Plata impozitului pe venit se va realiza până la data de 25 mai 2023.

În anul 2023 persoana fizică va înregistra contractul de locațiune la organul fiscal competent până la data de 31.03.2023 și până la data de 25.05.2023 va depune Declarația unică Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate pentru anul 2023.

• Pentru anul 2023 venitului brut reprezintă venitul impozabil= 2000 lei x 12 luni=24.000 lei
• Calculul impozitului pe venit estimat datorat=24.000 lei x10%=2.400 lei
• Baza de calcul a CASS se va stabili în funcție de salariul minim brut pe țară pentru anul 2023

Impozitare pe baza cotelor forfetare, chiria este echivalentul în lei al unei valute

O persoană fizică realizează venituri dintr-un contract de închiriere, cu chiria echivalentul în lei al unei valute, care începe la 01.09.2022 și se încheie în 31.12.2022.

• Chiria lunară menționată în contractul de închiriere = 1000 euro/ lună

Persoana fizică depune Declarația unică Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate, în data de 29.09.2022 (respectând termenul de depunere de până la 30 zile).

• Stabilirea venitului brut estimat = 1.000euro x 4 luni x 4,9479= 19.792 lei * 4.9479 este cursul de schimb al EURO comunicat de BNR in data de 28.09.2022
• Determinarea cheltuielilor forfetare = 19.792 lei x 40% = 7.917 lei
• Stabilirea venitului net estimat = 19.792 lei – 7.917 lei = 11.875 lei
• Calculul impozitului pe venit estimat datorat = 11.875 lei x 10% = 1.188 lei

Întrucât venitul net anual estimat pentru anul 2022 este sub plafonul de 12 salarii minime brute pe țară (2.550 lei x 12=30.600 lei), persoana fizică nu datorează CASS.

În anul 2023, până la data de 25 mai, inclusiv, persoana fizică are obligația recalculării venitului brut anual pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pieţei valutare, comunicat de BNR pentru anul 2022. Astfel, completează şi depune Declarația unică Capitolul I. Date privind veniturile realizate și contribuțiile sociale datorate în vederea stabilirii venitul brut realizat pentru anul 2022, respectiv venitul net realizat.

Impozitare în sistem real, pe baza datelor din contabilitate

La data de 31.12.2021, o persoană fizică a realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea a 6 contracte de închiriere, cu chiria exprimată în lei. În anul 2022, persoana fizică are obligația determinării venitului net anual în sistem real, pe baza datelor din contabilitate, utilizând regulile de stabilire a venitului net pentru categoria veniturilor din activități independente.

Persoana fizică a avut obligaţia depunerii Declarației unice Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza în România și contribuțiile sociale datorate până la data de 25 mai 2022, inclusiv.

• Contribuabilul a estimat un venit brut în valoare de 60.000 lei şi cheltuieli deductibile estimate în valoare de 10.000 lei.
• Venitul net anual estimat se calculează ca diferenţă între venit brut estimat şi cheltuielile deductibile estimate =60.000 lei – 10.000 lei =50.000 lei
• Impozitul pe venit estimat = 50.000 lei x 10% = 5.000 lei
• Venitul net anual estimat pentru anul 2022 este peste plafonul minim de 12 salarii minime brute pe țară (2.550 lei x12=30.600 lei), deci CASS este 10% x 30.600 lei= 3.060 lei

În anul 2023 persoana fizică va avea obligația recalculării venitului net anual, conform datelor din evidența contabilă, prin completarea Declarației unice privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice – Capitolul I. Date privind veniturile realizate și contribuțiile sociale datorate, până la data de 25 mai, inclusiv.

sursă: anaf.ro