Precizări de la Primăria Alba Iulia privind scandalul de la Asociația de proprietari nr. 50. De ce a fost schimbat administratorul

După ce săptămâna trecută membri ai Asociației de proprietari nr. 50 din Alba Iulia au semnalat anumite nereguli privitoare la facturile la apă, care, după spusele acestora, ar fi „umflate” de către administratorul asociației, Călin Cioară, dar și la alte „ilegalități” făcute în cadrul asociației, reprezentanții Primăriei au trimis o serie de precizări privitoare la acest fapt. Potrivit acestora, fostul administrator, Florica Barbieri, a fost schimbată din funcție anul trecut, tocmai din cauza faptului că, în urma controalelor efectuate, s-au descoperit anumite nereguli ale activității de administrare. Totodată, reprezentanții Primăriei afirmă că, deși noul administrator a fost propus de ei, votul final le-a revenit membrilor asociației, întruniți în adunare generală. Prin urmare, Primăria consideră că a luat toate măsurile necesare care se impunea în acest caz, respectiv de înștiințare, informare și control asupra activității asociației, însă cei care trebuiau să se sesizeze sunt cenzorul și comitetul executiv.

Vă prezentăm precizările transmise de reprezentanții Primăriei Alba Iulia:

„Activitatea fostului administrator al Asociației de Proprietari nr. 50, d-na Barbieri Florica, a fost în atenția Primăriei prin Compartimentul Relații cu Asociațiile de Proprietari, încă din primavara anului 2009, când o parte din proprietari ne-au sesizat despre unele nereguli ale activității de administrare a asociației.

Astfel, prin notele de constatare încheiate de către inspectorii Compartimentului Relații cu Asociațiile de Proprietari în anii 2009, 2011 și 2012 s-au evidențiat următoarele:

a) până în anul 2009, ultima adunare generală a asociației a avut loc în februarie 2006, fapt pentru care, la insistențele instituției noastre, administratorul a convocat o adunare generală în luna iunie 2009;

b) repartizarea cheltuielilor de întreținere nu respectau normele legale în vigoare (verificarea regiei lunii februarie 2009), astfel că am dispus intrarea în legalitate,măsura care a fost urmărită prin verificarea ulterioară a regiilor lunilor aprilie, mai, august 2009, respectiv noiembrie, decembrie 2010 și ianuarie 2011, la fiecare verificare dispunându-se alte măsuri de remediere a problemelor constatate;

c) până la verificarile din 2009 efectuate de către noi, locatarii nu știau că plătesc diferențe de apă, deoarece administratorul recalcula prețul unitar al apei, astfel că fiecare proprietar plătea consumul de apă declarat, însă cu un preț mai mare decât cel facturat de furnizorul de apă; așadar, administratorul nu a ținut cont de înregistrările apometrelor de branșament de la fiecare scară de bloc, pentru a repartiza doar pe acea scară consumul facturat, ci recalcula prețul apei prin repartizarea întregii valori a facturii la totalul consumurilor declarate de către proprietari, rezultând un alt preț pe mc apă, astfel că nu se <vedeau> diferențele de apă care apăreau la nivel de fiecare scară de bloc, și, ca atare, pe lista de plată nu exista rubrica cu <diferențe apă>; ulterior, la verificarea regiilor lunilor noiembrie și decembrie 2010, a fost constatat un alt mod de a <ascunde> diferențele de apă înregistrate la nivel de scară de bloc, prin aplicarea din partea administratorului a unor estimări mai mari pentru locatarii care nu-și declarau la timp consumul de apă la asociație, astfel că proprietarii <corecți> plăteau doar consumul declarat, iar ceilalți plăteau diferențele rămase, sau unele scări de bloc suportau diferențe de la alte scări de bloc, prin compensare. Această metodă nu era aplicată blocului G80, bloc care avea instalația comună de apă pe casa scării, cu apometrele montate tot pe casa scării, și a căror citire o efectua șeful scării, rezultând totuși diferențe de apă.

Diferențele de apă înregistrate la nivel de scară apar, inevitabil, ca urmare a consumurilor diferite înregistrate de către apometrul de branșament al scării de bloc fața de totalul consumurilor declarate (citite) de către proprietari, pe baza apometrelor proprii. Apariția diferențelor de apă rece se pot datora:

– diferențelor de clasă a tipului de apometre montate în apartamente față de cele montate la nivel de scară de bloc;

– defecțiunilor la instalația interioară de apă din apartamente;

– defecțiunilor la coloana comună de apă a scării;

– defecțiunilor la instalația comună de apă din subsolul blocului;

– diferențelor de debit;

– consumurilor de apă declarate incorect de către proprietari, etc.

Diferențele de apă se repartizează în funcție de hotărârea luată de beneficiari împreuna cu asociația de proprietari. În acest caz, proprietarii sunt cei care hotărăsc criteriul de repartizare a diferențelor de apă; în cazul Asociației de Proprietari nr. 50, diferențele de apă se repartizează pe număr de apartamente, conform hotărârii adunării generale din anul 2009. Așadar, în cadrul asociației de proprietari întotdeauna au existat diferențe de apă, însă ele nu au fost repartizate corect, distinct și la vedere pe lista de plată, așa cum se procedează din martie 2013 și până în prezent.

d) penalitățile furnizorului de apă erau repartizate restanțierilor fără a respecta prevederile legale (respectiv 0.2% pe zi de întârziere), aplicându-se procentul de 0.2% asupra regiilor restante după o metodă individuală a administratorului, rezultând sume ale penalităților încasate mai mari decât valoarea efectivă lunară a acestora; alteori nu au fost aplicate penalități pe motiv ca restanțierii nu sunt de acord să le plătească. Nici chetuielile administrative nu au fost repartizate corect, ajungându-se ca totalul regiilor lunare să fie uneori mai mare decât totalul cheltuielilor lunare, astfel că în perioada ianuarie 2007 – martie 2009 s-au repartizat cheltuieli mai mari decât cele reale, în valoare de 2.267,86 lei. În acest fel, s-a putut renunța uneori la aplicarea penalităților către restanțieri.

e) în februarie 2011, au fost dispuse măsuri de verificare a apometrelor din apartamente, acțiune care nu mai fusese efectuată de foarte mult timp la nivel de asociație, și care s-a soldat cu verificarea doar a câtorva blocuri din asociație; o altă verificare la nivel de asociație s-a efectuat doar în anul 2013.

Ulterior, în februarie 2012, când mai multe blocuri din asociație au fost debranșate de la rețeaua de apă pe motivul neachitarii la timp a facturilor restante (debranșarea de la rețeaua de apă a unor scări de bloc a avut loc, sporadic, și în anii anteriori, locatarii și furnizorul sesizându-ne acest aspect), s-a efectuat un alt control la asociație, raportul final fiind transmis președintelui și comitetului executiv pentru a se lua măsurile care se impuneau. Problemele cele mai grave constatate, au fost cele privind restanțierii, deoarece până la acel moment nu a existat nici o acțiune în instanța pentru recuperarea debitelor de la restanțieri (doar somații), deși la nivel de asociație, la 28 februarie 2012, era înregistrată suma de 68.194,74 lei ca și restanțe ale proprietarilor, iar restanțele la furnizori erau în valoare de 59.041,66 lei. De asemenea, s-a constatat că unele chitanțe de încasare au fost anulate după încasare, însă proprietarii în cauză figurau cu regia achitată, iar pe alte chitanțe încasate era notat eronat perioada achitată, astfel că situația restanțierilor din asociație nu era cea reală. De asemenea, penalitățile aplicate restanțierilor erau încasate sporadic și fără un criteriu clar conform legii, administratorul neavând o situație a fondului de penalități încasat până la acel moment. De menționat că, în anul 2012, proprietarii bl. S1E din Calea Moților au solicitat renunțarea la serviciile Asociației de Proprietari nr. 50 și asocierea într-o altă asociație de proprietari din zonă, pentru nemulțumirile apărute cu privire la administrarea imobilului.

Pe fondul acestor probleme, la adunarea generală din 13 februarie 2013, s-a propus schimbarea administratorului, fapt pentru care în cadrul adunării generale respective, la solicitarea unor locatari nemultumiți de activitatea d-nei Barbieri Florica, subsemnata a făcut o recomandare pentru postul de administrator în persoana d-lui Călin Cioară, administrator la alte 2 asociații din zona blocurilor ce constituie asociația în cauza, deținând atestat emis de Primăria Alba Iulia în anul 2004. Astfel, adunarea generală a hotărât în unanimitate angajarea d-lui Călin Cioară, după ce acesta a prezentat participanților oferta lui privind preluarea activității de administrator, urmând ca de încheierea contractului de muncă să se ocupe comitetul executiv al asociației, ales în aceeași ședință. Așadar, la adunarea generală din februarie 2013, a fost ales un nou comitet executiv format din 7 membri și un nou cenzor, organisme care aveau obligația de a verifica modul de administrare al asociației (comitetul executiv), respectiv legalitatea actelor și documentelor, a gestiunii financiar-contabile (cenzor). Menționez că despre indemnizația președintelui și a cenzorului, respectiv salariul administratorului și atribuțiile acestuia (un salariu mai mare decât al administratorului anterior, având în vedere întocmirea unei noi baze de date a asociației și prelucrarea acestora într-un program informatic propriu de calcul, constituirea unui fond de rulment – pentru achitarea unei părti a restanțelor către furnizorul de apă și către Ascensorul, a unui fond de reparații pentru lucrările de reparații care se impun), cât și despre încheierea de contracte de prestări servicii cu asociația (electrician, curățenie, firma de instalații sanitare) s-a discutat și s-a hotărât la ședința din februarie 2013, însă proprietarii care nu au fost prezenți la ședință și care au fost dezinteresați de activitatea asociației, ori nu au fost în situația de a le fi debranșată scara de bloc de la rețeaua de apă pentru neplata facturilor, sunt acum nemultumiți.

Faptul că, ulterior, unii locatari au devenit nemultumiți de activitatea de administrare al administratorului și, în septembrie 2013 s-au adresat primăriei, a condus la efectuarea unei noi verificări a calculului regiei lunii august 2013, verificare din care a rezultat ca modul de repartizare al cheltuielilor de întreținere a respectat normele legale în vigoare, mai putin repartizarea penalităților aplicate de furnizorul de apă, penalități care au fost repartizate tuturor proprietarilor prin includerea lor în cheltuielile administrative, respectiv repartizarea cheltuielilor administrative fără aprobarea comitetului executiv. De asemenea, în noiembrie și decembrie 2013 s-au primit la primărie alte două sesizări ale locatarilor din bl. S2A si bl. S2B de pe str. V. Alecsandri, cu nemulțumirile acestora privind activitatea asociației. În consecință, primăria a transmis o adresa comitetului executiv al asociației, și implicit cenzorului, cu toate problemele sesizate, respectiv constatate la controlul din septembrie 2013, solicitând acestuia a lua măsurile care se impun. În urma adresei primăriei, în ședința comitetului executiv din data de 15.01.2014, ședința la care au participat 4 membri din 7, s-au discutat punctual toate problemele sesizate de primărie și de petiționari, cu explicațiile de rigoare ale administratorului, expuse în Nota explicativă pe care a prezentat-o la ședința în cauză. Ca atare, petiționarele din bl. S2B si S2A au fost încunoștințate despre cele discutate în sedință, urmând a se lua alte măsuri și hotărâri, după caz, la adunarea generală care a fost stabilită și convocată pentru data de 19 februarie 2014 (ulterior reconvocată pentru 26 februarie 2014). Anexam adresa instituției noastre din luna decembrie 2013, precum și răspunsul asociației de proprietari cu anexele aferente.

Având în vedere cele de mai sus, considerăm că acuzele privind schimbarea administratorului cu „manevre de la primărie” nu este fondată, totul făcându-se cu transparență, hotărârea fiind a celor 51 de proprietari care au participat la adunarea generală din februarie 2013. De asemenea, pentru activitatea de administrare a blocurilor, responsabili sunt atât comitetul executiv și cenzorul, cât și administratorul, fiecare în functie de atribuțiile pe care i le conferă legislația în vigoare (Legea 230/2007, respectiv HG 1588/2007), iar pentru neîndeplinirea acestora fiecare răspund personal sau în solidar, după caz, în fața legii și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat: art. 17, alin. (9), art. 19, alin. (6) din HG 1588/2007. Așadar, pentru toate acțiunile administratorului, scrise sau faptice, inclusiv pentru împrumutul acordat asociației de către acesta, responsabili, în primul rand, sunt membri comitetului executiv, respectiv cenzorul asociației, care au obligația de a verifica actele emise în cadrul asociației și de a lua hotărâri conform legii, așa cum rezultă și din adresa primăriei transmisă asociației în luna decembrie 2013 și menționată mai sus. Dacă membri comitetului executiv și cenzorul asociației se sesizau că nu a fost legal împrumutul, era obligația acestora de a bloca suma împrumutată până la verificarea tuturor operațiunilor efectuate de către administrator, urmând a lua hotărârile care se impuneau. în functie de rezultatele verificărilor. Chiar dacă subsemnata a avut cunoștinta de aceasta acțiune a administratorului, transmisă verbal de către un membru al comitetului executiv și scriptic prin depunerea la primărie, în 15.01.2014, a situației soldurilor de activ și pasiv la data de 30 iunie 2013, pentru faptul că nu au existat dovezi că acel împrumut a fost făcut cu intenția de a „frauda” asociația, iar persoana în măsură să se autosesizeze – cenzorul asociației – nu a înaintat nici un raport în acest sens comitetului executiv sau instituției noastre, considerăm că nu era de datoria primăriei să ia măsuri, până la adunarea generală care urma să aibă loc.

Așadar, considerăm că instituția noastră, prin subsemnata, și-a îndeplinit atribuția de îndrumare și control asupra activității asociației, prin înștiințarea comitetului executiv, acesta urmând a lua măsurile care se impuneau. Referitor la activitatea financiar-contabilă și de gestiune a asociației, până în prezent nu ne-a fost prezentat nici un raport al cenzorului cu verificările de rigoare, acesta având obligația să verifice, să întocmească și să prezinte proprietarilor, respectiv adunării generale rapoartele asupra activității asociației.

Elena Boian

Compartiment relații cu asociațiile de proprietari”

Citește și FOTO: Scandal la o asociație de proprietari din Alba Iulia. Locatarii, nemulțumiți de valoarea facturilor și de lipsa comunicării cu administrația